Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

Tuzemská ekonomika se pomalu sbírá ze dna, ale sektor stavebnictví a zejména výstavba bytů zatím nemůže nalézt cestu ven ze „slzavého údolí". Jaké jsou důvody?

Krize zasáhla především poptávku a její koupěschopnost. Značná část zejména mladých či movitějších lidí si v minulých letech svoji bytovou potřebu vyřešila. Zároveň prakticky zmizeli z trhu kupující, kteří rezidenční nemovitosti kupovali jako dlouhodobou investici. Takoví investoři dokázali v minulosti pokrýt splátku hypotéky z nájemného se ziskem navrch, a současně v dlouhodobém horizontu vydělávat na růstu hodnoty bytu. Tato doba je již dávno pryč a tržní nájemné ani ve větších městech na splátku úvěru na byt již nemusí stačit.  

Byty v první polovině roku 2010 i nadále zlevňovaly a nižší likvidita trhu znamenala pro řadu hráčů na trhu - ať developerů či realitních kanceláří - těžké chvíle. Podle expertů nabídka bytů již delší dobu převažuje nad poptávkou, a přestože se cenové nůžky mezi dobrou adresou a špatnou lokalitou i nadále rozevírají (nejvíce zlevnily okraje Prahy a byty na starších sídlištích), je obtížné byty nejenom prodat, ale i koupit. Obchodů se totiž uzavírá stále málo a počet potenciálních kupujících je jen zlomkem z předchozích let.  Na straně jedné zájemci o koupi očekávají další pokles cen, na straně druhé majitelé bytů odkládají prodej na pozdější dobu v domnění, že ceny opět vzrostou. Současná cenová úroveň se pohybuje někde kolem cen z roku 2002, tedy z doby před velkým „boomem".

Zásadní obrat na realitním trhu se v nejbližší době nejspíš očekávat nedá.  Nových bytů se v Česku v současnosti staví rekordně málo  - oproti červnu 2009 se letošní počet nově zahájených bytů meziročně snížil téměř o třetinu. Ještě větší propad byl zaznamenán v počtu dokončených bytů v bytových domech. Zde se jedná o více než 70% pokles. Navíc nově dokončené byty jen velmi těžko hledají majitele - množství ambiciózních projektů proto zůstává neprodána, a to i navzdory opakovanému snížení cen. Kupříkladu v Praze je nejmenší zájem o nové byty v širším centru města ve velkých developerských projektech, zejména pak o ty, které byly postaveny jako předimenzované a s nevhodnými dispozicemi.  V takových projektech se dosud poskytnuté slevy v řádech statisíců korun ukázaly jako nedostatečné a celé bytové domy i nadále zejí prázdnotou. Podle studie společnosti EKOSPOL bylo například v Praze v polovině roku téměř 2 500 prázdných nových bytů, což znamená nárůst o pětinu oproti předchozímu období.  Developeři tak budou na podzim nuceni pod tlakem financujících bank k dalším slevám a bonusům, které by měly prodej nových bytů podpořit. Řada developerů bude muset jít až na hranici ziskovosti, aby své nově postavené byty prodali.

Zatímco v prvním pololetí prakticky žádné projekty nebyly zahajovány, od léta se objevují developeři s novými, byť často skromnějšími rezidenčními projekty. Nově zahajované byty se však budou nejspíš stavět menší; stejně tak počet bytů v jednotlivých etapách projektu bude nižší. Zatímco před krizí to bylo v jedné etapě okolo tří set bytů, dnes se v jedné fázi projektu postaví zhruba osmdesát bytů. Aktuální úroveň výstavby by však trend klesajících cen nových bytů mohla úplně obrátit. V důsledku menšího počtu zahajovaných projektů v současnosti by nemusel být v příštích letech na trhu výrazný přebytek nových bytů, což by mohlo ovlivnit jejich cenu směrem vzhůru.

Těžké časy pro developery, lehčí pro banky...

Jedním z průvodních znaků krize je postoj bank k financování stavebnictví a developerských projektů zvlášť. Na vrcholu stavebního boomu stačilo developerům 10 až 15 % vlastního kapitálu a zbytek financí poskytla banka. V současnosti banky požadují nejméně 30 až 40% spoluúčast developera. Navíc chtějí prokázat předprodeje v rozsahu 30 až 50 % z celkového objemu projektu. To je však při současném vývoji na trhu pro řadu developerských firem nesplnitelný požadavek, a proto od výstavby buď ustupují a připravené projekty prodávají, nebo oslovují soukromé investory s žádostmi o spolufinancování.

Zatímco banky poskytují úvěry s úrokovými náklady mezi 6 až 8 % p.a., soukromé investiční fondy požadují 25% návratnost svých vložených prostředků a stává se, že nemají zájem o menší projekty. Pro developery jsou to velmi drahé zdroje, avšak často nemají na výběr. Banky „utáhly kohouty", a to jak pro nově zahajované projekty, tak i pro projekty, které jsou před dokončením. Klíčovým kritériem úspěšnosti projektů, které nyní banky posuzují, je procento předprodejů. V době, kdy developeři úspěšně prodávali byty ještě před zahájením výstavby, nebylo toto kritérium zdaleka posuzováno tak striktně jako dnes. V současnosti banka neuvolní financování, pokud developer neprokáže uzavřené budoucí kupní smlouvy alespoň na třetinu projektu. Pokud k tomu přidáme požadavek na financování až poloviny projektu z vlastních zdrojů developera, pak je pochopitelný názor ředitele developerské divize jedné z největších tuzemských finančních institucí: „...banka tu není od toho, aby na sebe brala riziko".

Řada developerských projektů tak musela být zastavena uprostřed výstavby, protože financující banka pozastavila čerpání úvěru, nebo dokonce požadovala předčasné splacení úvěru pro porušení úvěrové smlouvy z titulu nesplnění předepsaných předprodejů. Další projekty se ani nerozběhly, neboť stavebníci nesplnili přísnější podmínky požadované tuzemskými bankami. Někteří developeři reagovali tak, že projekt rozdělili na více etap a místo dvou let ho realizují postupně - například v šestiletém období. 

To je příležitost pro soukromé investory, kteří tak mohou vstoupit do projektu prakticky v kterékoliv jeho fázi. Na prodej jsou připraveny bytové projekty, u nichž developer nezískal potřebné finanční zdroje, a stejně tak i dokončené a zkolaudované projekty, kde dlužník nesplnil harmonogram prodejů a není tedy schopen plnit splátkový kalendář projektového financování. Soukromí investoři pak zpravidla vstupují do projektů jako spoluvlastníci účelově založených společností s předpokládaným investičním horizontem 5 až 7 let. Jejich minimální účast zpravidla odpovídá hodnotě pěti milionů euro, ale současně by projekt neměl být větší než 100 bytových jednotek.

Navzdory tomu působí na trhu řada developerů, kteří bankovní úvěry ani spolufinancování z privátních zdrojů nepotřebují. Ti nejsilnější z nich i dnes stavějí pouze z vlastních zdrojů, resp. ze zdrojů od budoucích kupujících, a to buď ve formě hotovostních záloh kupních cen, nebo čerpáním hypoték poskytnutých konečným investorům. Další roky ukážou, nakolik je tato strategie udržitelná.

Jak oživit trh s hypotečními úvěry? Slevy, slevy, slevy...    

Z dostupných statistik lze vyčíst, že za první pololetí roku 2010 poskytly tuzemské banky lidem na hypotékách celkem 38,5 miliardy korun. Je to o tři procenta méně, než to bylo ve stejném období 2009. A o dvě pětiny méně než v roce 2008. Historicky nejslabším obdobím byla letošní zima, kdy český hypoteční trh doslova „zamrzl". Naopak druhé čtvrtletí přineslo v porovnání s předchozím rokem mírný nárůst o 2,2 procenta.  Počet 3 797 hypoték v celkovém objemu 6,44 mld. korun poskytnutých v červenci 2010 pak opět potvrdil, že i přes pokles úrokových sazeb se sezónnost hypotékám nevyhýbá - v období letních prázdnin se prostě prodává i půjčuje méně než v silnějších jarních či podzimních měsících. 

Opatrnost bank v posuzování stability příjmů klientů na straně jedné a konzervativní přístup k oceňování nemovitostí na straně druhé jsou jedním z důvodů dlouhodobé stagnace průměrné výše nově poskytnutých hypoték na úrovni 1,7 milionu korun. Neméně významným důvodem je pochopitelně i nižší podíl financování koupě nových bytů a rodinných domů z developerských projektů, které nejvíce zasáhla krize tuzemského trhu s rezidenčním bydlením.  Určitý vliv na současnou průměrnou výši hypotéky má i zvyšující se podíl refinancování starších hypoték, kde úmor za uplynulá období splácení si již „ukousl" svůj podíl na jistině.

Účelovost úvěrů se dlouhodobě příliš nemění - tři z pěti hypoték slouží ke koupi nemovitosti a čtvrtina na výstavbu a rekonstrukci. Podíl amerických hypoték - tzn. neúčelových úvěrů zajištěných nemovitostí k bydlení - neroste zejména z důvodů vyšší delikvence dlužníků a nižší likvidity zastavených nemovitostí. Zatímco u běžných hypoték banky postupně zvyšují poměr poskytované výše úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti (LTV) na 90 až 95 %, u amerických hypoték i nadále převládá opatrnost a banky nepůjčují více než 50 až 60 % hodnoty.

Stejně jako v předchozích měsících zlevňovaly v létě hypotéky ve všech variantách fixace úrokové sazby. Průměrná úroková sazba z hypoték poskytnutých v červenci (bez ohledu na fixaci) byla 4,84 %, což v porovnání na roční bázi znamená pokles o osm desetin procenta. Nejoblíbenějším obdobím fixace úrokových sazeb zůstává i v letošním roce pět let, přestože tříleté fixace jsou co do počtu téměř stejně oblíbené. Zajímavá je i pomalu rostoucí obliba variabilní úrokové sazby - zejména s ohledem na její absolutní výši (v průměru 3,88 %) představují opticky nejnižší úrokové náklady mezi dostupnými fixacemi. Variabilní sazba je stále častěji využívána při refinancování stávajících úvěrů a to zejména dlužníky, kteří aktivně vyhledávají příležitost k tomu jak náklady spojené s hypotékou držet co nejníže.

Pokles úrokových sazeb bude pokračovat i v druhé polovině roku. V srpnu totiž přišla největší tuzemská retailová banka - Česká spořitelna - se snížením úroků o jedno procento. Kdysi lídr tuzemského hypotečního trhu s více než 30% tržním podílem se v minulých letech propadl až na třetí místo. Důvodů pro ztrátu podílu Spořitelny na trhu byla celá řada - nejen přísnější politika při řízení rizik, úrokové sazby vyšší než u konkurence, ale i značné omezení spolupráce s externími partnery a sázka na vlastní obchodní síť. To všechno znamenalo ztrátu významného objemu obchodů. Spořitelna nebyla atraktivní ani pro své dlouholeté klienty, kteří proto čerpali hypotéky u jiných bank. Nyní se chce s úrokovými sazbami od 3,59 % dostat zpět na špičku žebříčku. Vadou na kráse této nabídky je fakt, že je komplikovaná a podmíněna užíváním dalších produktů. Ostatní hráči však budou nuceni na to reagovat a můžeme se tak jistě dočkat dalších nabídek pod 4% hranicí. Marže tuzemských bank totiž poskytují v porovnání s jejich mateřskými společnostmi stále ještě dostatečný prostor pro snižování sazeb. Například v některých vyspělých zemích Evropy jsou nyní úrokové sazby u hypoték na rekordních minimech (variabilní sazby klesly např. v Dánsku na 1,25 %, ve Švédsku 1,4% či v Itálii 2,22 % p.a.) a trh s realitami v některých státech EU zažívá citelné oživení a růst cen. Lze očekávat, že český hypoteční trh bude také následovat po vzoru západoevropského přechod od pevných fixací k variabilním sazbám.

Hloubka dalšího poklesu úrokových sazeb bude do značné míry záviset nejen na rychlosti oživení trhu, ale především na vývoji nesplácených hypoték. Podíl delikventních úvěrů, které klienti nesplácejí 90 a více dnů, již druhým rokem pomalu roste a podle statistik ČNB činí 2,8 %. Ve snaze vyčistit portfolio od špatných úvěrů, české banky přistupují k prodeji nemovitostí z nesplacených hypoték - obvykle ve formě dražby. Vzhledem k tomu, že banky v minulosti poskytovaly 100% LTV a ceny nemovitostí v posledních dvou letech klesaly, může se stát, že si nedokážou pokrýt výnosem z dražby celou výši své pohledávky. To by se pak mohlo zpětně projevit v jejich větší opatrnosti v úvěrové politice a v dalším „utahování kohoutů".

Aktuální vývoj na trhu poskytuje tuzemským domácnostem stále zajímavější příležitosti, a to jak ke koupi vhodné nemovitosti, tak i k získání levné hypotéky či jejího výhodného refinancování. Jak rychle se český trh s rezidenčními nemovitostmi přidá k těm několika zotavujícím se západoevropským trhům, není stále jisté, ale k zodpovězení této otázky rozhodně pomůže asistence zkušeného partnera v podobě profesionálního realitního agenta a hypotečního makléře. Ti dění na trhu denně monitorují a dokážou svým klientům vybrat to nejvhodnější řešení.

Pět důvodů, proč vybírat hypotéku s hypotečním makléřem:

1.  Makléř má aktuální přehled o trhu, akčních nabídkách a podmínkách, které jednotlivé banky vyžadují.

2.  Spolupráce s makléřem šetří klientovi peníze a čas - je pro klienta zdarma a většinu jednání s bankou vyřídí makléř sám, bez účasti klienta.

3.  Makléř zprostředkovává prodej úvěrů všech bank zpravidla za obdobných provizních podmínek, jeho zájmem je proto vybrat klientovi takovou hypotéku, která odpovídá jeho potřebám a bonitě.

4.  Makléř může klientovi pomoci vybrat další vhodné partnery potřebné k realitnímu obchodu - znalce, právníky, daňové poradce.

5.  Činnost makléře nekončí po čerpání hypotéky, správný makléř se klientovi věnuje po celou dobu trvání úvěru a poradí nejen při případných problémech se splácením, ale umí klientovi ušetřit náklady při fixaci úroků na další období.

Připravil: JUDr. Martin Kryl - Managing partner Hypodrom, s.r.o.

ANKETA

Příspěvek věnovaný českému hypotečnímu trhu se samozřejmě dotkl i situace panující na tuzemském trhu rezidenčních developerských projektů. Zajímalo nás, jak vidí současnou situaci na trhu rezidenčních nemovitostí odborníci z řad developerů a realitních makléřů. Proto jsme jim položili dvě otázky:

1. O jaké byty mají v letošním roce Vaši klienti největší zájem? Měnily se v průběhu roku jejich požadavky?

2. Vnímáte u svých klientů změny ve formách financování koupě bytu/domu?

Ing. Pavel Daněk, REAL SPEKTRUM, a.s., Brno

1. Obecně přetrvává dlouhodobý zájem o malometrážní byty 1+1 a 2+1. U větších bytů je největší poptávka po bytech 3+kk a 3+1. Pro zájemce o malometrážní byty bývá cena často jedním z hlavních kritérií. U větších bytů ve vyhledávaných lokalitách je zase důležitá poloha bytu a jeho stav. V průběhu roku se nedá hovořit o nějaké zásadní změně požadavků a kritérií. Pro část našich klientů je trvale hlavním kritériem lokalita, především u velkometrážních bytů. Pokles zájmu nastal zejména o panelové byty ve špatných lokalitách.

2. Největším problémem u financování bytu hypotečním úvěrem jsou zpřísněná kritéria bank a jejich poskytování. Naši hypoteční specialisté řeší řadu případů, kdy klienti u svých bank nepochodili a společně hledají nové možnosti řešení. Zájemci o koupi bytů a jeho financování hypotečním úvěrem převažují nad klienty platícími hotově. Nedá se předpokládat, že by se tento trend v budoucnu výrazně změnil.

 RNDr. Evžen Korec, CSc., EKOSPOL a.s., Praha

1.  Největší zájem mají klienti o menší byty - zejména ve velikostních kategoriích 1+kk a 2+kk v klidné lokalitě s dobrou dopravní dostupností. V případě optimalizovaných dispozic bytů, které prodáváme, není metráž zásadním kritériem, protože naše byty lze funkčně a moderně zařídit a klienti neplatí zbytečné peníze navíc např. za předimenzované chodby či atypické půdorysy. Rozhodující roli hraje cena - byty 1+kk do 1,8 milionu korun a 2+kk do 2,5 milionu korun vč. DPH se prodávají stejně jako v době boomu. Naopak dražší byty, a to ani ty dokončené, dnes nikdo nechce.

2. Stále platí, že 80 procent klientů financuje nákup bytu hypotékou. V posledním roce se ale zvýšil podíl vlastních zdrojů - zatímco ve špičce realitního boomu, zejména na přelomu let 2007/2008, tvořila čerpaná hypotéka nejčastěji 85 procent kupní ceny bytu, dnes je tento ukazatel roven přibližně 70 procentům. Vyplývá to z našeho průzkumu kupních smluv 750 klientů, kteří u naší společnosti zakoupili byt v letech 2007 až 2010.

 Jiří Kahoun, KORUNA RK s.r.o., České Budějovice

1. Největší zájem je stále o byty ve velikostní kategorii 2+kk až 3+kk; nejvíce poptávané jsou byty v ceně okolo 1,5 milionu korun. Můžeme konstatovat, že ustupuje zájem o garsoniéry standardního panelového modulu 21 m². Zájem o velké byty s výměrou větší než 100 m² je stále konstantní.

2. V posledních měsících neustále narůstá počet klientů, kteří se snaží větší část kupní ceny hradit z „hotových" finančních prostředků, například formou sdruženého čerpání rodiny z jednotlivých stavebních spoření apod. Stále narůstající proaktivita bankovních ústavů v poskytování hypotečních úvěr snad napomůže většímu počtu poskytnutých hypoték. Také obavy klientů z možné inflace poptávku po úvěrech podporují.

Ing. Aleš Novotný, CENTRAL GROUP, a .s., Praha

1. Z hlediska lokality se nám nejlépe prodávají byty v komplexu Metropole v Praze 5 - Zličíně a bytová lokalita Nové Letňany v Praze 9 - Letňanech. Pokud jde o dispoziční řešení, dlouhodobě je největší zájem o byty 2+kk (ty tvoří necelou polovinu prodejů bytů), pak o byty 3+kk (zhruba čtvrtina). Byty 2+kk, které v současné době nabízíme, mají aktuálně výměry od 47 do 74 m² a stojí od 2,19 do 4,3 milionu korun. Byty 3+kk mají výměru 63 až 100 m² a stojí od 3 do 5,2 milionu korun. V průběhu tak relativně krátkého období jako je rok, se preference klientů zásadně nemění. Z hlediska lokality pak můžeme konstatovat, že v komornějších projektech je výraznější zájem o větší byty.

 2. Podíl těch, kteří financují nákup bytu nebo domu od naší společnosti hypotékou, se v porovnání s obdobím před krizí snížil. Mnoho klientů buď platí celou cenu z vlastních prostředků, nebo využívá tzv. individuální cenu, kdy při podpisu složí jen 10 procent z ceny a zbytek mohou doplatit až do roka od převzetí nemovitosti. Během té doby například prodají svou „starou" nemovitost a získané peníze použijí na splacení té nové.

Radim Sayed, CRESTYL, Praha

1. V současné době zaznamenáváme největší zájem o menší byty s dispozicemi 1+kk a 2+kk. Na druhé straně, což může na první pohled působit poněkud rozporuplně, stále roste zájem o velmi kvalitní pozemky a rodinné domy. To potvrzuje, že si zájemci o bydlení i v dnešní době dopřejí kvalitní rezidenční projekty v klidných lokalitách s dostatkem zeleně a zároveň s občanskou vybaveností. Například všechny nejdražší pozemky našeho rezidenčního projektu Zámecké zahrady v obci Vysoký Újezd již mají své majitele. V první etapě projektu zde bylo již zkolaudováno všech 245 pozemků o rozloze od 909 do 3617 m².

2. Poměr mezi finančním pokrytím prostřednictvím hypoték a vlastních finančních prostředků je zhruba stále stejný.

Připravila (hrab)