Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

Touto činností chce Trigema přispět ke zprůhlednění a kultivaci developerského trhu s byty a k narovnání zkreslených a zavádějících informací o něm.

„Předpokládáme, že se k nám postupně přidají další firmy a organizace, ze kterých se vyprofiluje skupina stabilních a věrohodných subjektů, které budou data sbírat, vyhodnocovat a zveřejňovat a především si je budou vzájemně porovnávat. Tím by mělo docházet ke zpřesňování informací o rezidenčním trhu, o jeho směrování a k přiblížení plánů jednotlivých developerských společností potřebám trhu, respektive klientů," dodává Marcel Soural.

Jaká data a v jakých termínech budou uveřejňována?

Prozatím Trigema sleduje pouze bytové projekty v Praze. Aktuálně se jedná o cca 200 projektů (kdy projektem je i etapa). Na rozdíl od jiných zveřejňovaných průzkumů sleduje i tzv. „malé" projekty, tedy ty s méně než 50 byty. Nachází se v nich totiž 22 % všech nabízených bytů, což je ze statistického hlediska významný podíl.  Projekty jsou sledovány ve skupinách podle počtu bytových jednotek -  do 30 b.j., 30 až 49 b.j, 50 až 99 b.j, nad 100 b.j. Dále analytiky zajímá průměrná cena bytů a její vývoj v čase a fáze projektu dle kritéria stupně rozestavěnosti a doby prodeje od zahájení prodeje.

Každý druhý pátek v měsíci Trigema zveřejní předem avizovaný balíček informací a vždy druhý týden po uzavřeném čtvrtletí vydá souhrnnou zprávu za dané období a svůj odhad dalšího vývoje trhu.

A co lze očekávat v nejbližších třech měsících?

V první polovině ledna byla zveřejněna informace o aktuálním stavu nabídek developerů. Údaje o počtu bytů volných dokončených, ve výstavbě a na papíře, včetně analýzy dispozičních řešení.

V únoru přijdou na řadu data o cenách bytů dle lokalit, stáří projektu a dispozic, hrubá prognóza stavu volných bytů s přihlédnutím k uveřejněným plánům developerů a k rozpracovaným projektům v roce 2010.

V březnu budou srovnány aktuální průměrné ceny s cenami ve 43. týdnu roku 2010 a bude analyzován přírůstek nově nabízených bytů od 09/2010 s aktuální poptávkou.

Ledem 2011

Lednový materiál se zaměřil na počty projektů, bytů a jejich prodanosti. „V současné době sledujeme zhruba 200 projektů, u nichž jsou dostupná data. V těchto projektech je celkem naplánováno 21 749 bytů," říká Marcel Soural. Ze sledování vyplývá, že aktuálně (k 10. 1. 2011) jich je nabízeno celkem 10 649.  Dosud volných bytů je 7 098 (67 %), z toho 2 722 bytů už je dokončených (1 205 bytů je už dokonce dokončeno déle než jeden rok).

Velikost projektů a jejich prodanost

Následující tabulka a graf zachycují v avizovaném dělení do skupin počty projektů dané velikosti, počty bytů v nich nabízených a počty bytů dosud volných.

Graf č. 1: Rozdělení projektů a bytů dle velikosti projektu

Tato čísla naznačují, že procento prodanosti nezávisí na velikosti projektu. Bude zajímavé sledovat, zda tento stav zůstane v dalším vývoji rezidenčního trhu zachován

„Je nutno poznamenat, že čísla mohou být částečně zkreslena tím, že ne všechny vstupní údaje jsou veřejně přístupné, jiné mohou být nepřesné, protože někteří developeři si své skóre „marketingově" vylepšují," vysvětluje Marcel Soural.

Nabídka bytů z hlediska dispozic

Druhá tabulka a graf ukazuje členění nabídky bytů podle dispozičního řešení.

Graf č. 2: Rozdělení bytů podle dispozic

Je vidět, že nabídce vévodí byty 2+kk, bytů 3 +kk se nabízí téměř o polovinu více než garsoniér 1+kk. Byty se samostatnou kuchyní dnes představují nepatrnou část nabídky, 96% bytů je vybaveno kuchyňským koutem.

Zajímavé je nepochybně porovnání počtu bytů podle průměrné ceny za čtvereční metr, i když zjištění, že nejhůře se prodávají nejdražší byty, není nijak překvapivé.

Graf č. 3: Počty bytů podle průměrné ceny projektu

Analytici Trigemy sledují i rozložení projektů po městských částech. Tabulka zachycuje deset pražských čtvrtí s největším počtem nabízených bytů. Nejvyšší nabídka i nejnižší procento neprodaných bytů se nachází ve Stodůlkách.

Graf č. 4: Nejvíce projektů v Praze

Prázdné byty

V poslední době velmi populární ukazatel stavu developerského trhu v Praze - počet prázdných bytů (volných dokončených) ukazuje stejně jako podobným konkurenčním analýzám na číslo pod hranicí 3000 bytů. Konkrétně se jedná o sumu 2722. Místem s nejvyšším výskytem dokončených volných bytů je Žižkov (382 bytů), Stodůlky (261), Hrdlořezy (135), Vinohrady (135) a Holešovice (124). Téměř polovina (1247) prázdných bytů se pohybuje v cenovém segmentu 50 000 až 70 000Kč/m2 a více než polovina těchto bytů byla dokončena v loňském roce, tedy v roce 2010.

Graf č. 5: Stáří prázdných bytů

Závěrem

„Z aktuálních statistických údajů nás zaujala především následující čísla. V pražských projektech je celkem naplánováno 21 749 bytů. Aktuálně (k 10. 1. 2011) jich je nabízeno 10 649.  Dosud volných bytů je 7 098 (67 %), z toho 2722 bytů už je dokončených (1205 bytů je už dokonce dokončeno déle než 1 rok). Jako bonus uvádíme, že v prvním týdnu roku 2011 bylo uvedeno do ceníků dalších 150 bytů v nových projektech," říká Marcel Soural.

Podle prezentace jednotlivých developerských společností Trigema očekává zvýšení nabídky o nové projekty v průběhu roku 2011 v řádu stovek, ne-li tisíců jednotek. Pro rok 2011 se očekává prodej v intervalu 3.000 až 3.500 bytů.

Při pozorném čtení těchto čísel zjistíme, že nabídka převyšuje poptávku téměř trojnásobně. A tuto disproporci nezmění ani meziroční nárůst prodejů v řádu stovek bytů. Nabídka je nastavena na nárůst v řádu tisíců bytů. A to dnes nikdo na rezidenčním trhu neočekává. Určitou pobídkou bude avizované sbližování sazeb DPH. Čím rychlejší a razantnější bude, tím více trhu s byty pomůže. Bohužel jen jednorázově, bude to takové developerské šrotovné. Po odeznění přechodných ustanovení očekáváme další zmrazení trhu s byty.