Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

Možná vás tedy uklidní následující kontaktování, že není třeba se případných životních změn zas tak moc obávat. Banky jsou na ně připraveny, a pokud jim dáte včas vědět, spolupracujete a komunikujete s nimi, poradí, jak nejlépe vzniklou situaci řešit.

Prodej nemovitosti, která tvoří zástavu k hypotečnímu úvěru

Jedna z nejběžnějších změn u hypoték nastává, pokud se majitel nemovitosti s hypotékou rozhodne tuto nemovitost prodat. Důvody mohou být různé - ať už potřeba většího prostoru pro nový přírůstek do rodiny nebo stěhování za novým zaměstnáním. V tomto případě je třeba si uvědomit, že stávající hypotéka nijak nesnižuje tržní hodnotu dané nemovitosti.

„Představa, že nemovitost zatíženou hypotéčním úvěrem musí prodávající prodat pod cenou, je naprosto mylná. Prodej těchto nemovitostí je dnes naprosto běžnou záležitostí a je jen otázkou správného ošetření úhrady kupní ceny," vysvětluje Lucie Weysserová, hypoteční specialista LBBW Bank.

V kupní smlouvě je třeba uvést, že část kupní ceny - výše dlužné částky hypotečního úvěru včetně příslušenství (banka na požádání dlužníkovi vystaví potvrzení, kde je vyčíslená celková dlužná částka ke konkrétnímu datu) je hrazena přímo na účet financující banky a zbývající část pak prodávajícímu. Pro kupujícího nepředstavuje hypotéka při správném ošetření podmínek kupní smlouvy žádné riziko. 

Pro prodávajícího, neboli majitele hypotečního úvěru, je důležité si ověřit ve své hypoteční bance, zda a jaké existují omezující podmínky pro provedení mimořádné nebo předčasné splátky. Pokud nelze provést takovouto splátku bezplatně, pak musí počítat většinou s poplatkem. Ten se pohybuje kolem pěti procent z předčasně splácené jistiny úvěru.

Změna zástavy za jinou nemovitost

Standardním, i když méně častým případem, je změna zástavy - tedy výměna nemovitosti, kterou se hypotéka ručí, za jinou. V případě, že nová navrhovaná zástava je pro banku akceptovatelná a má dostatečnou zástavní hodnotu s ohledem na zůstatek hypotečního úvěru, banka provede změnu zástavy. Je třeba podat žádost o změnu smluvních podmínek, dodat aktuální výpis z katastru nemovitostí a snímek z katastrální mapy a odhad obvyklé ceny nové nemovitosti. Banka si účtuje poplatek v souvislosti se změnou smluvních podmínek.

Ideální polovina domu

V praxi se lze také setkat s prodejem a koupí tzv. ideální poloviny domu. Vlastnictví ideální poloviny nemovitosti znamená, že nemovitost má dva vlastníky, z nichž každému patří ze všech částí nemovitosti polovina. Každý vlastník má tedy i polovinu hlasu při rozhodování o věcech související s údržbou, správou nebo prodejem nemovitosti. Tedy zjednodušeně celá nemovitost patří oběma vlastníkům, a proto je k jakékoliv změně bezpodmínečně potřeba shoda spoluvlastníků. V případě prodeje ideální poloviny domu, který je zatížený hypotékou, zástava a povinnost dlužníků splácet dál hypoteční úvěr i nadále trvá, pokud současně s koupí nedojde ke splacení celé hypotéky na základě úhrady kupní ceny. Pokud ale banka financuje nákup ideální poloviny nemovitosti, je třeba si uvědomit, že v tomto případě musí jít do zástavy celá tato nemovitost či případně jiná nemovitost.

Rozvodové řízení

V případě rozvodu záleží na tom, zdali se manželé dohodnou, kdo z nich bude dále splácet hypotéku. Pokud k této dohodě dojde, provede se vypořádání majetku formou notářského zápisu a manželé požádají o změnu smluvních podmínek - o vyvázání jednoho dlužníků z hypotéky. Osoba, která zůstává dlužníkem hypotečního úvěru, pak bance doloží své aktuální příjmy a banka posoudí její bonitu. V případě nízkého příjmu je možné provést výměnu dlužníka - může přistoupit nový partner nebo člen rodiny apod. Ti pak také doloží své aktuální příjmy. Pokud se bývalí manželé nedohodnou, zůstávají oba dlužníky hypotečního úvěru až do jeho úplného splacení.

Hypotéka a dědictví

Hypotéka je v případě úmrtí dlužníka součástí dědictví a je předmětem tzv. dědického řízení. Soud v rámci dědického řízení zjišťuje majetek zůstavitele včetně závazků a také zda a kdo jsou dědici, popř. kolik jich je. Výsledkem dědického řízení je usnesení o dědickém řízení či dohoda o vypořádání dědictví. Po ukončení dědického řízení přejde dluh z původního dlužníka na dědice, který se stane dlužníkem místo zemřelého.

Pokud dlužník nebyl ze smlouvy o úvěru zavázán sám, ale měl spoludlužníka, což je velice častý případ (např. manželé nebo partneři, kteří si spolu danou nemovitost pořizují), spoludlužník je z úvěru samozřejmě zavázán i po smrti hlavního dlužníka a musí úvěr dále splácet.

„Spoludlužník nebo pozůstalí musí co nejdříve o úmrtí informovat banku a úmrtí doložit úmrtním listem a pokračovat ve splácení dluhu i v průběhu dědického řízení," doplňuje Lucie Weysserová, hypoteční specialista LBBW Bank. V případě, že jsou přerušeny splátky bez komunikace s bankou, banka pozůstalému spoludlužníkovi nebo dědicům účtuje sankční poplatky z prodlení. Splácet může buď někdo z případných dědiců, nebo tzv. správce dědictví, který je ustanovený soudem.

Pokud chce majitel nemovitosti zabezpečit, aby v případě jeho úmrtí nepřišli pozůstalí o nemovitost, je vhodné sjednat si životní pojištění, jehož výše bude odpovídat minimálně výši poskytnutého hypotečního úvěru.

Koupě domu či bytu je obvykle událost, která ovlivní život většiny lidí na dlouhá léta. Hypoteční úvěr je závazek dlouhodobý a závažný, a proto je třeba více než jindy dbát na přísloví „Dvakrát měř a jednou řež". Není to ale závazek neměnný - i hypotéka se přizpůsobí nové životní situaci.

(red)