Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

„Loni město Brno na bytový trh dodalo jednu nebo možná i dvě bytové jednotky – dostupné statistiky se bohužel různí!“. Takto ironicky okomentoval Marek Winter ze sdružení ABRAS ((Asociace brněnských architektů a stavitelů) záměr či nápad, který zjara zazněl v rušných kuloárech brněnské radnice – totiž aby město na místní rezidenční trh dodávalo stejné množství bytů jako developerské firmy.

Bez ohledu na tyto plány z říše čiré fantazie je skutečností, že takřka výhradně soukromá bytová výstavba v Brně trpí poslední dobou tak závažnými problémy, že „dohnat“ ji by pro veřejný, respektive samosprávný sektor možná nepředstavovalo nijak převratně velké úsilí. To, že počet takzvaně zahajovaných i dokončených bytových jednotek v moravské metropoli v posledních letech není nijak potěšující, bylo konstatováno už nesčetněkrát. Výmluvnější jsou ale obchodní čísla. Ta na první i druhý pohled vyhlížejí naprosto katastrofálně. Na druhém největším rezidenčním trhu České republiky - na prodeji developerských novostaveb se Brno podle statistik společnosti Deloitte podílí třinácti procenty - se v prvním třech měsících tohoto roku prodalo pouhých a doslova neuvěřitelných 88 nových bytů.

„Loni se v prvním kvartálu na brněnském trhu prodalo 224 nových bytů, ale v roce 2016 to bylo dokonce 378,“ komentuje lakonicky tento vývoj František Šudřich ze společnosti Trikaya. Ta byty v Brně staví už řadu let a několik posledních také dodává trhu spolehlivá a aktuální statistická čísla. Podle nich se situace v druhém čtvrtletí přece jen trochu zlepšila. Prodalo se dalších 141 bytů, pololetní výsledek tedy činí 229 bytů, ale je to stále sotva polovina loňského odbytu. „Ke konci letošního března se průměrné ceny bytových novostaveb v Brně meziročně zvýšily o devatenáct procent, když za dva roky narostly o sedmadvacet procent,“ konstatoval obchodní ředitel Trikayi na nedávném diskusním setkání Stavebního fóra, jež proběhlo právě v Brně. A vzápětí k těmto číslům dodal ještě další výpočet, který zahrnuje zvyšování hypotečních úroků, pohyby daňových sazeb a podobně: „Reálně se cena nového bydlení v Brně za dva roky zvedla o čtyřicet tři procent!“

Jádro pudla…

Katalog příčin skomírání rezidenční výstavby a následně i celého bytového trhu Brna není v českých poměrech nijak objevný či překvapivý. Nekonečné povolovací procesy, nechuť nemalého počtu komunálních politiků k developerských aktivitám (stejně jako v Praze má v i moravské metropoli územní rozvoj pod palcem Strana zelených), stejně nekonečné peripetie kolem nového územního plánu (opět podobně jako Praha je v tomto ohledu Brno v časovém skluzu a jen díky parlamentem schválené výjimce „má čas“ do konec roku 2022), a k tomu ještě jako bonus - už snad ani ne nekonečné, ale přímo odvěké spory o polohu centrálního nádraží. Případný přesun k řece, respektive do lokality takzvaného dolního nádraží či rozšíření a modernizace stávající hlavní železniční stanice se na brněnské radnici řeší už neuvěřitelných devadesát let. První urbanistickou soutěž na toto téma město vyhlásilo v roce 1927 (!), další pak v roce 1966, když diskuse o železniční budoucnosti Brna pochopitelně nabrala obrátky i na dramatičnosti po roce 1989. Za zmínku možná stojí skutečnost, že samotní Brňané problém neprožívají ani zdaleka tak intenzívně jako politici – ani k jednomu z referend, organizovaných odpůrci přesunu nádraží, se nedostavil potřebný počet hlasujících. Dnes už Brno zná jakýsi konečný verdikt (ministerstvo dopravy doporučí vládě, aby se nádraží přesunulo), ale celá věc se nepochybně může zase nějak zkomplikovat. Zatím poslední zádrhel představuje metro, respektive podzemní železnice – podle některých nutnost, podle jiných zbytečnost.

… a jeho důsledky

„Jeden z největších problémů města je, že se lidé stěhují mimo něj a nacházejí bydlení v okruhu padesáti kilometrů, například v Rosicích, Kuřimi, Tišnově a podobně, kde je bydlení výrazně levnější než v Brně,“ prohlásil nedávno Petr Hladík, náměstek brněnského primátora. Z takového vývoje samozřejmě plynou potíže - především se městu už delší dobu snižuje počet obyvatel, což má mimo jiné také daňové konsekvence. Značná distance míst, kde se bydlí, a lokalit, kde se pracuje, studuje či realizují volnočasové aktivity, má také nepříjemné dopady na dopravu ve městě. „Tito lidé přispívají k dopravním zácpám v Brně. Je jich denně kolem sto tisíc,“ dodává P. Hladík.

Obtížné schvalování nové výstavby samozřejmě co nevidět dopadne na trh, konkrétně na počet nabízených bytů. Ještě v roce 2014 byla podle údajů ČSÚ v Brně zahájena výstavba celkem 1 509 bytů, loni ale už jen 894. Co se kvantity týká, trh ještě žije z minulosti, bez ohledu na to ale žhavá současnost dopadá na jeho cenovou skladbu. Trikaya uvádí, že v developerských projektech před třemi lety segment bytů v cenách do 50 000 Kč za metr čtvereční plochy činil přes 40 % nabídky, dnes jsou to tři procenta! Přitom by nebylo tak těžké ceny bytů srazit, trh není velký a pár velkých projektů s ním může výrazně zahýbat. Ty přitom – zatím ovšem jen na papíře či spíše v počítačích – existují, například Nová Zbrojovka, Mendel Plaza či Pod Hády.

Mihotavá světélka na konci tunelu

Optimisté by v souvislosti s bytovou krizí v Brně určitě našli i pozitivní signály. Nepochybně jím je nedávno ustavená kancelář městského architekta, která by výstavbě v Brně měla dodat tolik potřebnou celkovou koncepci a snad i energii. A sice klopotně, ale přece jen krok za krokem se kupředu sune nádražní kauza i proces tvorby územního plánu.

Město také před časem schválilo strategii pro oblast bydlení, a to dlouhodobou, na období 2018 až 2030. Její součástí je jak městská výstavba, tak podpora činnosti soukromých investorů. Co se prvního týče, dosti fantasmagorický plán dosáhnout ve výstavbě parity s developery byl nahrazen přece jen reálnějším cílem: město by stále mělo mít 15procentní podíl na počtu všech bytů ve městě. Přitom by se soustřeďovalo na bydlení startovací, seniorské a pro handicapované. V reakci na raketový růst cen, se kterým už nedokáže držet krok ani střední třída, by Brno chtělo napříště využívat také institutu družstevního bydlení, přičemž by se jako člen bytových družstev angažovalo přímo město.

Co se druhého týká, a co snad potěší rezidenční development, schválená strategie obsahuje i záměr investovat každoročně z městského rozpočtu 300 milionů korun na přípravu a podporu bytové výstavby. Citovaný dokument dokonce označuje několik lokalit vhodných pro nové rezidence, mimo jiné Kamenný vrch, Červený kopec či Jižní centrum.

Skalní optimisté jistě doufají, že by to všechno dohromady mohlo Brnu vrátit dostupné bydlení. Sice se stále staví, v chodu je více projektů, kupříkladu Neumanka, Ponavia, Live-Up, Porta Resoluta, Briga, do prodeje byl nyní uveden projekt Kamechy se 170 byty, ale většinou se jedná o luxusní segment. Byty s cenou do 50 tisíc korun za metr čtvereční plochy z Brna zmizely stejně, jako se v Praze vytratily ty s cenou do 60 tisíc korun.

Pesimisté a zkušení znalci domácích poměrů by asi zase poukázali na jinou, dokonce celorepublikovou strategii bydlení, která zaprášená a všemi zapomenuta leží kdesi v zásuvkách na ministerstvu pro místní rozvoj, a pak hlavně na podzimní komunální volby. Ty nepochybně mohou Brnu na bytovou výstavbu přinést zase jiný pohled.

Petr Bým,

Autor je šéfredaktorem portálu Stavební fórum.cz