Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

Stále častěji na trh nemovitostí vstupují lidé, kteří se rozhodnou investovat do koupi bytu s cílem dalšího pronájmu. Pronájem bytu však s sebou nese určitá rizika, kterých by si měl být pronajímatel vědom.

Nejčastější problémy, které pronájem bytu přináší a s nimiž se majitelé nemovitostí potýkají, jsme stručně shrnuli do tří okruhů. Ačkoliv se jedná o témata notoricky známá, praxe potvrzuje, že není na škodu si je připomenout.

Jak může pronajímatel postupovat proti nájemci, který přestal platit nájemné?

Nezaplatil-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat po nájemci, aby byt nejpozději do jednoho měsíce vyklidil. Zákon však klade na postup pronajímatele značné nároky a k takové výpovědi nelze přistoupit bez dalšího. Pronajímatel musí nejdříve vyzvat nájemce k zaplacení dlužného nájemného a stanovit mu pro to přiměřenou lhůtu. Teprve pokud nájemce ani na výzvu pronajímatele dlužné nájemné nezaplatí, může pronajímatel přistoupit k výpovědi.

Neplacení nájemného může být důvodem i pro vypovězení nájmu pro hrubé porušení povinností nájemce s tříměsíční výpovědní dobou. Této výpovědi nemusí předcházet výzva pronajímatele k zaplacení dlužného nájemného. Ani v tomto případě však pronajímatel nemůže nájem vypovědět první den prodlení nájemce. Nezaplacení nájemného musí být nejdříve posouzeno jako hrubé porušení povinností nájemce. Bude třeba vždy přihlížet ke konkrétním okolnostem, nicméně u prodlení delšího než jeden měsíc se lze domnívat, že tento výpovědní důvod bude naplněn.

Ve výpovědi musí pronajímatel uvést, za jaké období a v jaké výši nájemce nájemné a náklady na služby dluží. Pronajímatel musí dále nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Pokud pronajímatel nedodrží postup a požadavky stanovené zákonem, k výpovědi se nebude přihlížet a nájem bude dále trvat. 

A co když nájemce byt po skončení nájmu dobrovolně nevyklidí?

I když pronajímatel platně nájem bytu vypoví, ještě nemá jistotu, že bude moci byt ihned pronajmout dalšímu zájemci. Pokud nájemce totiž byt dobrovolně nevyklidí, čeká pronajímatele poměrně dlouhá cesta k dosažení vyklizení bytu. Pronajímateli v takovém případě nezbývá nic jiného, než se vyklizení domáhat žalobou u soudu a následně v exekučním řízení, pokud nájemce ani na základě soudního rozhodnutí byt nevyklidí. Tento proces může být časově velmi zdlouhavý, zejména pokud se nájemce rozhodne využít různých prostředků obrany, které mu právní řád přiznává.

Co dělat, když nájemce byt zdevastoval?

V takovém případě má pronajímatel vůči nájemci samozřejmě nárok na náhradu způsobené škody. Pokud však nájemce škodu pronajímateli dobrovolně nenahradí, opět se bude pronajímatel muset se svým nárokem obrátit na soud.

K zajištění tohoto nároku pronajímatele však slouží nájemní jistota, kterou na začátku nájmu skládá nájemce pronajímateli. Poskytnutí nájemní jistoty si ale musí strany v nájemní smlouvě sjednat, přičemž nájemní jistota nesmí být vyšší než trojnásobek sjednaného měsíčního nájemného. Své nároky vůči nájemci pak pronajímatel uspokojí z této nájemní jistoty.

Pronájem bytu může být trvalým zdrojem příjmů, může však pronajímateli přinést i různé problémy. Rizika, kterými jsme se zabývali výše, nelze úplně vyloučit, je ale možné je částečně eliminovat. Z důvodů omezených možností pronajímatele nájem bytu vypovědět, doporučujeme sjednávat nájem bytu na dobu určitou – pronajímatel tak má jistotu, kdy nájem skončí, a dohodou stran může vždy dojít k prodloužení nájmu.

Pronajímatel by také měl trvat na poskytnutí nájemní jistoty. Tu pak může použít na uhrazení dlužného nájemného nebo nákladů na odstranění poškození bytu způsobeného nájemcem.     

Autorka: Tereza Chalupová, advokátka, bnt-attorneys-at-law, ilustrační foto: Aleš Hrabě