Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

Řada zájemců o bydlení má zafixováno, že nákup nového bytu je od daně z nabytí osvobozen. To ale neplatí zcela a ve všech případech. 

Podle zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k:

a) pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,

b) dokončené nebo užívané stavbě rodinného domu,

c) dokončené nebo užívané jednotce v bytovém domě, která:

1. nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem, vzniklé výstavbou, nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou tohoto domu, nejde-li pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek,
2. na základě stavební úpravy nebytového prostoru nově nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem.

Nabytí vlastnického práva k nemovité věci je od daně osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu v době pěti let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu nebo jednotky v bytovém domě, a to od toho dne, který nastane dříve.

Pro lepší představu uvádí Jana Skálová, partnerka TPA, příklady několika variant s různými dopady: 

Případ A

Pan Novotný kupuje rozestavěný dům s pozemkem, protože původní vlastník přecenil své finanční možnosti a není schopen dům dostavět a užívat. Pan Novotný bude platit daň z nabytí nemovitých věcí, protože rozestavěný rodinný dům není od této daně osvobozen.

Případ B

Paní Kopecká kupuje od developera bytovou jednotku v bytovém domě ve Vysočanech. Bytový dům byl dokončen v roce 2017 a tato jednotka je poslední neprodanou. Jde o dokončenou jednotku, která je předmětem prodeje ve lhůtě do pěti let od dokončení, a paní Kopecká tedy bude od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozena.

Případ C

Pan Vícha kupuje bytovou jednotku v bytovém domě v Malešicích, který byl (včetně dotčené bytové jednotky) dokončen v roce 2010. Tuto jednotku již více než pět let užívá jako nájemce a do okolí se naprosto zamiloval. Domluvil se tedy s majitelkou této bytové jednotky, paní Janíčkovou, na odkupu této jednotky. Protože je prodej uskutečněn více než pět let od započetí užívání jednotky, bude podléhat dani z nabytí nemovitých věcí. Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je pan Vícha.

Případ D

Manželé Mezerovi mají čtyřpokojový byt v bytovém domě. Protože je jeho údržba a financování již nad jejich síly, rozhodli se ho rozdělit na dvě menší bytové jednotky. Druhou jednotku, která vznikla rozdělením původního bytu, prodávají synovci. Jde sice o „novou“ jednotku, ale ta vznikla pouze rozdělením „staré“, takže její prodej nebude od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozen. Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je jejich synovec.

Synovec dále odkoupil od jiného souseda spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce – garáži – v suterénu bytového domu. Nabytí tohoto spoluvlastnického podílu bude také předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.

Daň z nabytí nemovitých věcí a daň z přidané hodnoty (DPH)

Na podzim roku 2017 rozvířila daňové vody zpráva o tom, že do základu daně z nabytí nemovitých věcí se DPH nezahrnuje ani v případech, kdy je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí nabyvatel a sjednaná cena je včetně DPH. Tento nový výklad vyplynul z judikatury Nejvyššího správního soudu a se souhlasným stanoviskem se připojila i Finanční správa.

„V této souvislosti Finanční správa doporučuje, aby ve smlouvách týkajících se nabytí vlastnického práva k nemovité věci byla v zájmu dalšího jednoduchého výpočtu sjednané ceny vždy jednoznačně vyčíslena částka odpovídající DPH. Pro nabyvatele nemovité věci, který není v daném případě plátcem DPH, a zároveň poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí, je tato informace nezbytná pro vyplnění daňového přiznání a pro správné stanovení základu daně, případně zálohy na dani,“ doporučuje Jana Skálová, partnerka TPA. Varianty A a C pak upřesňuje z pohledu DPH:

U případu A potřebujeme vědět, zda je prodávající plátcem DPH a při prodeji bude odvádět DPH. Pokud je prodávající například právnickou osobou, která stavěla rodinný dům, pak ve smlouvě a na daňovém dokladu bude vyčíslena cena bez DPH a cena s DPH. Kupní cena bez DPH je pak základem pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí.

Není-li prodávající plátcem DPH, bude situace shodná s případem C. V tomto případě je prodávajícím majitelka, paní Janíčková, která není plátcem DPH, a při nákupu novostavby v roce 2010 tedy nemohla uplatnit nárok na odpočet. Při prodeji této bytové jednotky nebude v kupní smlouvě žádné DPH uvedeno. Sjednaná kupní cena je pak základem pro daň z nabytí nemovitých věcí.

Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a platba daně

Noví majitelé bytu by neměli v euforii spojené se zabydlováním zapomínat na čas a vést v patrnosti, že daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je nutné podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, ve kterém byl proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci do katastru nemovitostí. Daňové přiznání se podává finančnímu úřadu, v jehož obvodu územní působnosti se nemovitá věc nachází.

Marcela Štefcová

Ilustrační vizualizace projektu Bydlení Jinočany