Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

BRNO - Zájem lidí o koupi bytu z developerské výstavby v Brně vloni předčil všechna očekávání. Za dvanáct měsíců roku 2016 se v metropoli jižní Moravy prodalo 1 507 bytů, za které kupující zaplatili 4,94 miliard korun. Vyplývá to z pravidelné analýzy trhu, kterou zpracovává společnost Trikaya.

Ruku v ruce s tím ale šlo, stejně jako v Praze, zdražování. Byty v Brně v průběhu loňského roku podražily o devět procent, a to na necelých 59 tisíc korun za metrů čtvereční. Kvůli problémům s povolováním nových staveb a s územním plánováním v Brně se totiž staví málo a bytů je proto nedostatek. Ceny nemovitostí v důsledku toho porostou i v roce 2017. Je ale zřejmé, že bydlení nemůže zdražovat donekonečna, respektive může, ale lidé na něj nedostáhnout a začnou se ve větší míře poohlížet po bydlení mimo město. 

Zvyšující se úrokové sazby se podepíší na zájmu kupujících

Oproti roku 2015 vzrostl počet prodaných bytů v novostavbách o 63 procent a o nové byty v Brně byl loni velký zájem i přes jejich soustavně rostoucí ceny. Zájemci o bydlení v novostavbě často využívali velmi výhodných úrokových sazeb u hypoték, jež byly po většinu roku na minimálních hodnotách. „Je to paradoxně i aktuální růst úrokových sazeb úvěrů na bydlení, který pomohl vysokým hodnotám prodejů v loňském roce. Na podzim chtěli lidé využít posledních nabídek hypoték s nízkými úroky a investovali do bydlení,“ komentuje situaci na rezidenčním trhu Alexej Veselý, ředitel společnosti Trikaya. S novým zákonem o spotřebitelském úvěru totiž hypotéky začaly ke konci roku opět zdražovat.

"Zdražování hypoték by mělo pokračovat i na jaře, a proto lze předpokládat, že se zájem kupujících sníží. Další zdražování hypoték by mělo nastat po zvýšení úrokových sazeb. To se však zatím v tomto roce neočekává. Nejdříve musí Česká národní banka vyřešit otázku ukončení intervenčního režimu," říká Jan Kokta, analytik investiční skupiny DRFG.

Poptávce vévodí byty 2+kk

Největší poptávka byla po bydlení v městských částech Slatina, Bystrc, Královo Pole a Brno-střed. A právě Slatina je spolu s Jundrovem městskou částí, která v současné době nabízí nejvíce noývch bytů. Nejčastěji si pak lidé v Brně pořizují dvoupokojové byty, ale velký zájem je také o ty jednopokojové, které se povětšinou pořizují na investici. I zde je tedy situace podobná té, která panuje v Praze.

Nejdražší a nejlevnější

Nejdražším bytem prodaným v roce 2016 byl podle dostupných ceníků developerů pětipokojový byt v centru města, který si zájemce pořídil za necelých 14 milionů korun. Naopak nejlevnější byl jednopokojový byt o 17 metrech čtverečních, situovaný v ulici Cejl, za který kupec zaplatil necelých 1,2 milionu korun. Celkově jsou nejlevnější byty v městských částech Slatina a Bystrc - za bydlení v těchto lokalitách zájemci v loňském roce zaplatili v průměru 47 tisíc korun za metr čtvereční.

Ceny rostou: Průměrný brněnský byt pořídíte za 3,5 milionu korun

Současná průměrná cena metru čtverečního nového bytu v Brně se pohybuje okolo necelých 59 000 korun. Srovnáme-li to s lednem roku 2016, jedná se o devítiprocentní nárůst. Průměrný dvoupokojový byt o velikosti 60 čtverečních metrů tak lze v Brně pořídit za 3,5 milionu korun. Zájemci o jednopokojový byt si zpravidla musí připravit více než dva miliony korun.

Achillova pata Prahy a Brna: územní plán

Na růst cen nových bytů má vliv několik faktorů, které se v průběhu roku postupně setkaly. A zdaleka nezpůsobují problémy pouze v Brně. „Dva hlavní trhy s byty v Česku, pražský a brněnský, v některých ohledech tíží obdobné problémy. Ani jedno z měst nemá vyhovující územní plán, jenž by podporoval výstavbu nového bydlení. Ani Praha, ani Brno nebyly připraveny na tak velký zájem o nové bydlení, který byl vyvolán dostupnými hypotékami a velmi dobrou ekonomickou situací naší země. Byty v Brně začaly výrazně zdražovat poté, co byla zrušena aktualizace územního plánu před dvěma lety. Bez možnosti stavět nové nemohli stavitelé uspokojit vysokou poptávku a z bytů se stalo nedostatkové zboží,“ komentuje situaci Alexej Veselý.

"Nový územní plán by mě být v Brně hotový nejdříve v roce 2022, ale platnost aktuálního plánu vyprší již ke konci roku 2020. Reálně tak hrozí situace, že se po roce 2020 přestanou vydávat stavební povolení. Zatím je tedy řešením buď prodloužení stávajícího plánu, nebo jeho úprava," podotýká Jan Kokta.

Aktuální brněnská nabídka nového bydlení? Pouhých 469 bytů

Jak vyplývá z analýzy společnosti Trikaya, v aktuální nabídce brněnských developerů se v současnosti nachází celkem 911 dostupných bytů, z toho téměř polovina (442) je již zarezervována. Volných nových bytů je tedy k dispozici na celé Brno pouze 469. Za loňský rok se jich ale prodalo více než trojnásobné množství.

„Od roku 2011 se neprovedla jediná změna územního plánu. Současný územní plán v Brně je starý 23 let a většina vhodných ploch pro výstavbu je již vyčerpána. Problémy, které tento stav vyvolá, se bohužel dotknou většiny obyvatel města, nejenom zájemců o nové bydlení,“ říká Alexej Veselý.

Růst cen čeká i starší byty

Zatímco růst cen nových bytů pozvolna snižuje své tempo, na řadu přicházejí ceny těch starších, které zpravidla trh novostaveb následují. V uplynulých měsících došlo ke zdražování starších bytů z důvodu velké poptávky. K tomu nově přispěla také daň z nabytí nemovitosti, jíž od listopadu vždy hradí kupující, a tak se rozdíly mezi cenami starších a nových bytů se výrazně snížily.

Růst cen nemovitostí ale ovlivní nejenom jejich nákup, hlouběji do kapsy budou muset sáhnout také nájemníci. Ceny pronájmů se v uplynulém roce zvedaly až o desítky procent.

„Je důležité si uvědomit, že ceny jednoduše nemohou růst donekonečna. Jakmile ceny překročí určitou hranici, začnou bytům ve městě konkurovat jiné typy bydlení – zcela logicky zejména levnější bydlení mimo město,“ doplňuje Alexej Veselý a upozorňuje tak na problém, s nímž se Brno aktuálně potýká - vystěhovávání obyvatel města. Denně totiž do města dojíždí přes sto tisíc lidí. A zatímco v Brně dle aktuálních údajů výstavba nových bytů meziročně klesla o 45 procent, v okrese Brno-venkov soustavně roste.

Jak se bude brněnský trh realit vyvíjet v novém roce?

V novém roce lze v důsledku všech vlivů očekávat výrazný trend suburbanizace a přesunu části produktivní populace za hranice města. Bydlení v Brně se totiž pro mladé rodiny stává těžce dostupným, a proto volí bydlení mimo město a delší dojíždění za prací. Stejně tak řada developerů vzhledem k současným komplikacím s územním plánem a povolováním staveb ve městě své aktivity raději přesouvá za jeho hranice. 

Konstatování společnosti Trikaya potvrzuje i Jan Kokta z investiční skupiny DRFG: "Řada rodin si místo drahého bytu v Brně raději pořídí rodinný dům v okolí a do Brna prostě dojíždí."  

Také většina členů Asociace brněnských architektů považuje rok 2016 za počátek nové suburbanizace. "Územní plánování města Brna vytváří pro investory tolik omezení a nejistoty, že je pro ně jednodušší investovat za hranicemi města. Ukazuje se, že zájemci o bydlení jsou ochotni kvůli výrazně nižším cenám bydlet v oblastech mimo Brno. Dlouhodobě to hodnotíme jako selhání lidí odpovědných za územní plánování v Brně," říká Tomáš Kaláb, místopředseda Asociace brněnských architektů a stavitelů a ředitel stavební firmy Kaláb

Ceny hypoték budou pravděpodobně pomalu růst a poptávku po bydlení spolu s vyšší cenou sníží také omezení počtu vydaných hypoték, jež vstoupí v platnost na jaře letošního roku. Hypotéky, které pokrývají více než 80 procent hodnoty nemovitosti, budou banky moci uzavřít pouze s 15 procenty klientů. „Tuto změnu vítáme a věříme, že částečně ochladí současný napjatý trh. Nové byty budou moci kupovat pouze zájemci s dostatečným finančním zajištěním, a nebude tak hrozit přehřátí trhu,“ podotýká Alexej Veselý.

Brněnský trh s byty by v nadcházejícím roce mohla výrazně ovlivnit realizace některého z dlouho připravovaných rezidenčních projektů většího rozsahu. "Přibližně šest set padesát bytů by mělo vzniknout v městské části Brno-Chrlice. Velká bytová výstavba se očekává v Černovicích, kde se však projekt musí kvůli nelibosti místních přepracovat. Po deseti letech plánování by konečně mohla začít výstavba v areálu bývalých Jaselských kasáren. Radní Králova Pole dokonce v rámci tohoto projektu požádali o navýšení počtu bytů na úkor kanceláří. Kamenný vrch by měl nabídnout pět set nových bytů a sto třicet rodinných domů. Přibližně osm set bytů chce postavit v areálu bývalé Zbrojovky největší česká realitní skupina CPI. Jedná se sice o zmenšení původního projektu, avšak nyní se nepočítá s demolicí stávajících budov, ale především s jejich rekonstrukcí kvůli zachování industriálního charakteru. V tomto případě je ale třeba dodat, že se počítá se zahájením stavby až v roce 2021," uzavírá pohled na brněnský rezidenční trh Jan Kokta.

Jana Hrabětová, ilustrační foto Byty Košinka