Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

Zákon č. 254/2016 Sb. přinesl změnu zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Účinnost zákona nastává 1. 11. 2016.

Ze změn jsou nejpodstatnější:

1. změna v osobě poplatníka daně u kupních a směnných smluv a
2. změna koncepce osvobození novostaveb.

1. Poplatník

U převodů uskutečněných po 1. 11. 2016 je vždy poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí nabyvatel nemovité věci. Nabyvatel nemovité věci jako poplatník má povinnost

• zpracovat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, včetně případného obstarání znaleckého posudku a
• zaplatit daň, vzniká-li daňová povinnost.

V souvislosti s touto změnou je potřeba věnovat pozornost smluvním ujednáním, zejména jedná-li se o smlouvy vzniklé před přijetím nové úpravy.

2. Osvobození novostaveb

Osvobození prvního úplatného nabytí vlastnického práva se již nevztahuje na jakoukoliv novou stavbu rodinného domu nebo jednotku, ale pouze na stavbu a jednotku dokončenou nebo užívanou v souladu s právními předpisy. Stávající pětiletá lhůta pro osvobození zůstává zachována s tím, že se počítá ode dne dokončení nebo zahájení užívání rodinného domu nebo jednotky, a to od toho dne, který nastane dříve.

Osvobození se tedy po novele nevztahuje na převody nedokončených a současně neužívaných rodinných domů a jednotek!

Postup v praxi

Při koupi dokončeného nového rodinného domu nebo jednotky od developera změna právní úpravy přinese kupujícímu navíc povinnost podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí správci daně místně příslušenému podle místa nemovité věci. Ve většině případů bude nabytí vlastnického práva osvobozeno od daně. Postup v praxi si ukažme na příkladu.

V kupní smlouvě (smlouvě o smlouvě budoucí kupní) je sjednána kupní cena jednotky v bytovém domě ve výši 2,5 milionu korun. Kupující při převodu jednotky po 1. 11. 2016 má mimo jiné tyto povinnosti:

1. Prověřit, že ve smlouvě není povinnost platit daň z nabytí nemovitých věcí na prodávajícím. Pokud je za placení daně odpovědný prodávající, je třeba smlouvu změnit, protože nemůže být v rozporu se zákonnou úpravou.
2. Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je kupující povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad, správci daně podle místa, kde se nemovitá věc nachází.  V přiznání uvede důvody pro osvobození nebo vyčíslí daň (zálohu na daň).
3. Vzniká-li daňová povinnost, kupující daň zaplatí ve lhůtě pro podání přiznání. Pokud bude základem daně smluvní cena, daň činí čtyři procenta z kupní ceny, tedy v našem příkladu sto tisíc korun. Financuje-li koupi kupující hypotečním či jiným úvěrem, kupující prověří, zda úvěr kryje i daň.

Připravil Ing. Petr Kout, CSc.

Ilustrační foto: archiv redakce (rezidenční projekt 4Blok, Praha 10 - Vršovice, developer Crestyl)