Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

Kdo je poplatníkem daně

V současnosti daň zpravidla hradí prodávající a kupující je jen v pozici ručitele, na kterého povinnost přejde pouze v případě, kdy prodávající daň neuhradí. Současné znění zákona je však liberální a umožňuje povinnost zaplatit daň „přehodit" na kupujícího. „Prodávající pak není ani ručitelem a zaplacení daně ho vlastně nezajímá," říká advokát Ondřej Preuss, provozovatel webu DostupnyAdvokat.cz. „Stát se však bojí vymahatelnosti daně z prodávajících, kteří mohou i s penězi zmizet nebo je rychle nechat rozkutálet. Proto od listopadu nově daň uvalil jen na kupující, kteří v nejhorším disponují alespoň nabytou nemovitostí. A tu jim stát při nezaplacení daně může sebrat. Je to však trochu nelogické, protože i dnes za zaplacení daně kupující ručí a stát si tak jen ulehčuje administrativu," vysvětluje Ondřej Preuss.

Od 1. 11. 2016 tak bude výlučným poplatníkem daně jen kupující, tedy nabyvatel nemovitosti a žádná volba nebude možná. „Není to podle mne šťastná změna. Lidé si už na současný systém zvykli. Dával jim navíc možnost svobodné volby podle potřeb konkrétní transakce," doplňuje advokát Preuss.  

Jak se změna dotkne probíhajících transakcí?

Změnou vyvstává závažná praktická otázka. Co když jsem si již nemovitost rezervoval anebo dokonce již uzavřel kupní smlouvu a počítám s tím, že daň zaplatí prodávající? „Záleží na datu podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Když ho stihneme podat do 31. října 2016, pak se užijí současná pravidla a daň zaplatí prodávající. Pokud tedy nebylo ve smlouvě ujednáno ono dobrovolné „přehození" daňové povinnosti," přibližuje postup advokát Preuss. Jedná se tedy o datum, kdy bude  návrh formálně předložen katastru.

Jak je daň vysoká?

Výše daně se nijak nemění. U nejběžnějších úplatných převodů bytů, rodinných domků, chalup, chat či garáží se tak daň z nabytí nemovitosti vypočte jako čtyři procenta ze sjednané kupní ceny. Kupní cena však musí být vyšší než 75 procent ceny v daném místě obvyklé. To ověří pracovník finančního úřadu z cenových map a dalších podkladů, které jeho úřad nashromáždil.  Pokud je však nemovitost, kterou prodáváte, z nějakého důvodu výjimečná (například v extrémně špatném stavu s nutností rozsáhlé rekonstrukce), může být tento způsob určení daně nevýhodný. Kupní cena je malá, ale okolní nemovitosti drahé, a tak i vysoká daň. Použije se totiž místně 75 procent místně obvyklé ceny jako hranice, pod kterou nelze při určení daně jít. „Proto zákonodárce umožnil i alternativní určení daně. Můžete si nechat udělat znalecký posudek (navíc si náklady na něj můžete ze základu daně odečíst). Porovná se výše sjednané ceny ve smlouvě se 75 % ceny ve znaleckém posudku. Daň se opět hradí z vyšší částky," doplňuje Ondřej Preuss.

Ilustrační foto archiv redakce