Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

To jsou nejčastější otázky, které si kladou ti, kteří se rozhodli prodat, nebo koupit nemovitost. Většina z nich pak začne jako vodítko sledovat realitní servery, aby zjistila, za kolik se v dané lokalitě podobné byty nabízejí. Jenže – nabídková cena je jen jedna strana mince, která vypovídá především o tom, za kolik by si dům nebo byt přál prodat jejich majitel. Pro relevantní představu o situaci na trhu je logicky podstatná cena, za kterou se byt nakonec prodá. Jeho cenu na trhu totiž neurčuje zbožné přání vlastníka, ale fakt, nakolik se protne nabídka s poptávkou po daném typu nemovitosti v určitém čase a lokalitě. Jak ale zjistit, za jakou cenu byt na trhu nakonec uspěl…?

Podobné otázky si ovšem často kladou nejenom prodávající a kupující, ale i realitní makléři. Mají sice své zkušenosti, ale ty jejich klienti mnohdy – ve většině případů ke své vlastní škodě - nevnímají jako směrodatné. Tlačí-li je makléř do nižší ceny, mohou nabýt pocitu, že jejich nemovitost nejspíš není dostatečně atraktivní a makléř se jí chce co nejrychleji zbavit a věnovat se jiné, lukrativnější. Klidně i pod cenou. Naznačí-li, že by se nemovitost dala prodat dráž, pojmou podezření, zda si tím nechce přijít k větší provizi. Chybí zde totiž nástroj, který by byl objektivní a nezávislý. Nástroj, díky němuž by makléři mohli klientovi předložit důkaz o tom, za kolik má jejich byt či dům šanci v daném čase na trhu uspět.

Ovšem říkáme-li, chybí, nemáme tak docela pravdu. Tato situace je minulostí, protože takový nástroj už existuje, a to díky projektu Cenovamapa.org. A ačkoli v něm ještě nejsou podchycena všechna města, většina krajských měst, v nichž se odehrává dostatečné množství transakcí, zde figuruje.

Mapa prodejních cen rezidenčních nemovitostí

Cílem této mapy realizačních cen nemovitostí je evidovat maximální možné množství nemovitostí určených k bydlení a co největší množství prodejních cen uskutečněných v rámci standardních prodejních transakcí. Aplikace aktuálně obsahuje údaje o zhruba 1,3 milionu bytových domů, bytů a rodinných domů, které se nacházejí ve vybraných sledovaných lokalitách, a eviduje více než 130 tisíc prodejních cen u standardních prodejů nemovitostí.

„Impulsem pro vznik projektu Cenovamapa.org, tedy Cenová mapa skutečných – transakčních cen byla studie „Finanční krize v rezidenčním developmentu“, vydaná v březnu roku 2009. Na této studii se podílel společný tým firem Deloitte a Hyposervis a vypracovali jsme ji jako reakci na rozbíhající se finanční krizi, která začala citelně dopadat na oblast stavebnictví, zejména výstavbu nových bytových projektů,“ říká Milan Roček, ředitel společnosti Hyposervis.

Nabízí se otázka, proč právě Hyposervis a Deloitte? Společnost Deloitte v té době disponovala realitní sekcí, poskytující poradenství v realitních transakcích a developmentu, a měla v této oblasti vysoké renomé. Hyposervis za sebou měl deset let zkušeností specializovaného servisu při financování bytových projektů a jeho „rukama“ prošly přibližně dvě stovky bytových projektů postavených od roku 1999 až po rok 2009.

„Veškeré oceňování nemovitostí za posledních dvacet let probíhalo na základě tzv. nabídkových cen – tedy cen, za které realitní kanceláře, prodávající nebo developeři inzerovali, že chtějí byty prodat. Ale za tyto ceny se prodat nemuselo, a ve většině případů ani neprodalo. Někdy se navíc nemovitost, sloužící pro stanovení ceny jiné nemovitosti, dokonce neprodala vůbec,“ přibližuje impulsy vedoucí ke vzniku mapy transakčních cen bytů Milan Roček. 

V letech 2006 až 2009 pak došlo ke dvěma masivním výkyvům cen, které jasně ukázaly, že oceňování podle nabídkových cen není dlouhodobě správné a udržitelné. „V období 2006 až 2008 výrazně vzrostly ceny a většina transakčních cen byla nakonec vyšší, než byly ceny nabídkové - poptávka převyšovala nabídku a na trhu vládl přehnaný optimismus. Naproti tomu od roku 2009 do 2011 přišlo v důsledku finanční krize na zmrazení poptávky a transakční ceny byly téměř vždy nižší než ceny nabídkové. Ani v době „konjunktury“, ani v době „krize“ tak nabídkové ceny neodpovídaly cenám skutečným,“ dodává Milan Roček.

Nabídkové vs. realizační ceny

Projekt Cenovamapa.org sleduje realizační ceny bytů v Praze, Brně, Ostravě, Plzni, Olomouci, Hradci Králové, Pardubicích, Liberci, Českých Budějovicích a Ústí nad Labem a dále vybraných městech a okresech Středočeského kraje. Naproti tomu vývoj nabídkových cen bytů ve všech regionech mapuje od ledna roku 2010 realitní portál RealityMix.cz. „Z námi zaznamenaných údajů vyplývá, že ve většině krajských měst byly nabídkové ceny bytů na svém dnu ve čtvrtém kvartálu roku 2012. Výjimku tvořila města Zlín a Pardubice, kde k poklesu na nejnižší cenu došlo až o tři měsíce později, tedy v prvním čtvrtletí roku 2013,“ říká Jan Štěp, jednatel společnosti DALTEN media, která je provozovatelem portálu RealityMix.cz. Specifická situace panující v Ústí nad Labem a Ostravě pak způsobila, že dosednutí cen na dno v těchto městech nastalo až v druhé polovině roku 2014 (v Ústí nad Labem), respektive na počátku roku 2015 (v Ostravě).

Díky spolupráci portálu RealityMIx.cz se společností Cenové mapy s.r.o., provozovatelem aplikace Cenovamapa.org, můžeme tedy velmi jednoduše zjistit, jak se dnes potkávají či nepotkávají nabídkové a realizační ceny bytů. A zda ceny nemovitostí určených k bydlení klesají, stagnují či rostou...

--------------------

Celý článek věnovaný porovnání nabídkových a prodejních cen bytů ve vybraných městech najdete v realitním magazínu REALITYMIX.CZ, který je přílohou Hospodářských novin vydaných dne 16. září 2015. Přečíst si jej můžete i v magazínu KDE CHCI BYDLET podzim/zima 2015. Informaci o tom, jak si magazín KDE CHCI BYDLET jednoduše objednat prostřednictvím SMS, najdete ZDE.

Autor: Jana Hrabětová