Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

Více než jeden a čtvrt milionu nemovitostí určených k bydlení - bytů či rodinných domů - už v databázi cenovamapa. org je a další tisíce každé čtvrtletí přibývají. Když se jakákoli z těchto nemovitostí prodá, odborník nebo laik snadno zjistí za kolik. Data pocházejí z údajů v kupních smlouvách na katastru nemovitostí. Zmíněná webová aplikace se v únoru představila v nové verzi a odborníci si pochvalují její praktické využití. O jejích výhodách a možnostech zdokonalení debatovali účastníci kulatého stolu, který pořádaly Hospodářské noviny ve spolupráci s Deloitte Academy.

Běžní lidé se při určování ceny bytu nebo domu orientují podle inzerátů, které ale bývají spíše přáním prodávajících než skutečností. Banky, realitní kanceláře a další odborníci si postupně vytvářejí své vlastní databáze transakčních cen, ale ty jsou omezeny jen na prodeje nemovitostí, na kterých sami pracovali. "Jediný zdroj, kde lze získat informace o konkrétní transakci, je katastr nemovitostí a dnes cenovamapa. org," uvedl Petr Němeček, ředitel odboru nemovitostí v Hypoteční bance.

Důvěryhodný zdroj pro prodávající

Nový nástroj pro zjištění skutečné ceny nemovitosti ve vybrané lokalitě začali využívat i realitní makléři. "Donedávna nebyla k dispozici data k tomu, aby člověk mohl udělat relevantní cenovou analýzu," uvedl makléř realitní kanceláře Re/Max Center Daniel Kotula. Větší sítě realitních kanceláří, jako je Re/Max, podle něj začaly sbírat údaje o prodejních cenách nemovitostí samy od sebe. Když k nim tedy přišel majitel bytu s tím, že jej chce prodat, makléř mu řekl, že za poslední rok jeho realitní kancelář prodala ve stejné lokalitě několik srovnatelných bytů, a podle toho určil cenu nemovitosti.

"Bohužel prodávající byli zpravidla většinou mírně skeptičtí vůči datům realitních kanceláří," řekl Kotula. Lidé se podle něj obávali toho, že je bude makléř tlačit do nižší ceny než tržní s cílem rychle prodat a dostat svou provizi. Další možností pro ověření skutečných cen je katastr nemovitostí. "Ten ale většina realitních makléřů nevyužívala, protože získat z něj informace je velmi pracné a stojí to nějaké peníze," pokračuje Kotula.

Nyní mohou realitní kanceláře klientům předkládat jednak vlastní údaje o prodaných bytech, dále data z cenové mapy a jako doplňkový zdroj mohou posloužit nabídkové ceny bytů z realitních portálů. "S takovou analýzou může prodávající velmi těžko říct, že je cena nemovitosti zásadně odlišná, protože je opřena o tři zdroje," uvedl Kotula. Velká část realitních kanceláří ale podle něj stále pracuje pouze s nabídkovými cenami, "které jsou naprosto nedostatečné a jsou v mnohých případech o 10 i 20 procent vyšší než tržní". Když se však makléři naučí vytvářet vlastní databázi a k tomu využívat cenovou mapu, potom se trh pročistí a nabídky budou reálnější, než jsou nyní, soudí makléř.

Databázi mohou využít také například investoři do nemovitostí. "Z cenové mapy si můžete každý rok, prakticky každý kvartál zjistit, jak se vám investice v čase zhodnocuje," uvedl ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví v poradenské společnosti Deloitte Miroslav Linhart. Jinými slovy, i drobný investor si za necelou stokorunu vyjede z databáze jednoduchý report, z něhož uvidí, za kolik se v dané lokalitě prodávají byty srovnatelné s tím jeho.

Kotula z Re/Maxu vidí další přínos pro realitní kanceláře. Tím, že se dá z cenové mapy zjistit, v kterých lokalitách se prodávají byty více a v kterých méně, tomu může firma přizpůsobit svůj marketing. Mapa napoví, co je v kurzu Cenová mapa může být i jakýmsi indikátorem trendů, uvedl její spoluautor Milan Roček, jenž je zároveň šéfem poradenské firmy Hyposervis. Lze z ní totiž snadno vysledovat, ve kterých lokalitách se byty prodávají více nebo naopak méně, jaká je jejich nejčastější velikost, ale také například to, zda se trh nepřehřívá. Roček v této souvislosti připomněl, že v letech 2007 a 2008 došlo k tomu, že se nemovitosti často prodaly za vyšší ceny, než za kolik se nabízely, protože bylo více zájemců. Naopak v letech 2009 a 2010 se trend obrátil a řada kupujících si vyjednala slevu.

Jak je ale známo, každá nemovitost je unikátní a ve webové aplikaci není všechno. Nelze z ní zjistit, v jakém stavu prodávaná nemovitost byla. Tedy jestli měl byt v paneláku původní umakartové jádro a dům je nezateplený, nebo zda je naopak po kompletní rekonstrukci. Samostatnou kapitolou je vybavení bytu - od vestavěných linek až po spotřebiče. U rodinného domu má zase vliv na cenu velikost pozemku. "Chybí nám tam parametry nemovitostí, na tom jsme se shodli s odhadci a makléři," podotkl Němeček z Hypoteční banky. "Ideální cenová mapa má mít tři P - poloha, cena a parametry," dodal Němeček s tím, že první dvě P cenová mapa má.

Úspora času

"Cenová mapa je obrovská kvalitní databáze. Jako znalec si nikdy takovou nevypracujete," uvedl znalec Jan Konta. "Již jsem ji několikrát využil, když jsem dělal pro soud rozvody," dodal Konta. Při dělení majetku je totiž klíčové stanovení ceny. "Obrátil se na nás soud, abychom stanovili reálnou cenu konkrétní nemovitosti při sporu, který proběhl. A to právě proto, že soud neměl dost podkladů a znalci nebyli s to se shodnout na nabídkových cenách," doplnil šéf Hyposervisu Roček.

Konta si pochvaluje jednoduchost nástroje, kdy si stačí v databázi zadat adresu, a na mapě se zobrazí, v kterých domech se za vybrané období prodaly byty. Cenová mapa pomůže i v dalších životních situacích jako vypořádání dědictví, sepisování předmanželské smlouvy nebo třeba ocenění majetku dlužníka. V takové situaci si lidé rychle zjistí reálnou cenu nemovitosti.

Účastníci debaty se shodli, že cenovamapa.org je sice užitečný nástroj, ale úlohu realitních makléřů a odhadců ve složitých životních situacích zcela nezastoupí. "Role znalce je určitě nezastupitelná, argumentovat jen výkusem z cenové mapy bych si netroufl," řekl Martin Bohuslav, advokát ze společnosti Ambruz & Dark Deloitte Legal. Soudce by podle něj měl dostat vedle analýzy o vývoji transakčních cen také znalecký výklad.

"Naším cílem rozhodně není nahradit znaleckou činnost. Cílem je vytvářet databázi a ulehčit trhu sběr dat," řekl Linhart. Laické veřejnosti mapa napoví, jaká je cenová úroveň nemovitostí ve vybrané lokalitě, pro odborníky je to rozsáhlá databáze, která jim šetří čas.

"Když jsem chtěl dříve udělat analýzu, potřeboval jsem na to týden," přiblížil Kotula. Jen získat informace z katastru nemovitostí vyžaduje návštěvu úřadu. "Teď mohu za dvě hodiny poslat prodávajícímu analýzu, a to ve kteroukoli hodinu nebo třeba v sobotu. Obrovsky to zjednoduší práci, jedním klikem, nemusí se nikam chodit, v tomhle smyslu je to naprosto nezpochybnitelný přínos," zhodnotil Kotula. Podle něj i realitní kanceláře chtějí nabízet jen nemovitosti, které jsou správně oceněné, protože špatně oceněné nemovitosti neprodají a jsou pro ně ztráta času.
***
Co je cenovamapa.org Cenová mapa prodejních cen je webová aplikace. Jsou v ní údaje o více než 1,25 milionu rezidenčních nemovitostí a z nich lze téměř u 130 tisíc zjistit ceny. Nikoli však ceny inzerované, ale ceny, za které se byty a rodinné domy skutečně prodaly. Údaje v databázi totiž pocházejí z kupních cen, které chodí na katastr nemovitostí. V aplikaci jsou jak starší cihlové domy, tak paneláky a novostavby. V červenci v ní budou veškerá krajská města. Databáze se co čtvrt roku rozšiřuje. Za projektem stojí Milan Roček ze společnosti Hyposervis, jenž si jako poradenskou firmu přizval Deloitte.

Hospodářské noviny | 22.4.2015 | Rubrika: Reality | Strana: 18 | autor: Martina Marečková | Téma: ČR - Deloitte