Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

Které faktory mají největší vliv na změnu úrokových sazeb, jakou měrou ovlivňují chování hypotečního trhu jako celku a jak zásadní je jejich vliv v porovnání s ostatními?

1. Období a struktura poskytnutých úvěrů  

V první řadě je třeba se zamyslet nad tím, ve kterém období úrokové sazby rostou. Prázdniny jsou často považovány za okurkovou sezóna, což lze říci i o trhu s hypotékami. A právě v červenci letošního roku banky poskytly celkem cca 8,8 tisíc hypotečních úvěrů, v celkovém objemu přes 14 miliard korun. Přitom jde o meziměsíční pokles o 17,4 %, resp. 18,5 % (zdroj Hypoindex). Zajímavé na tom je, že velké banky přes prázdniny vůbec neměnily úrokové sazby a tudíž se za růstem úroků skrývá struktura poskytnutých úvěrů. Jinými slovy řečeno, v červenci banky prodaly svým klientům více hypoték s vyšším úrokem. Důvody tedy hledejme v parametrech poskytnutých úvěrů. Znamená to, že mohlo jít například o klienty s nižší bonifikací, nižším podílem vlastních zdrojů, vyšším rizikem a tedy i vyšším úrokem. Případně se jednalo o klienty žádající o americké hypotéky, hypotéky bez dokládání příjmů a podobně. Právě zde jsou vyšší úrokové sazby než u klasických hypoték.

Na druhou stranu je velmi zajímavý ukazatel meziročního tempa poskytnutých úvěrů, které se zvýšilo o 55,6 %. Vliv na to bezpochyby mělo refinancování starších hypotečních úvěrů. Z toho tedy vyplývá, že skladba hypotečních úvěrů, respektive pouhé přerozdělení tržních podílů jednotlivých ban, není dostatečně vypovídající pro další vývoj na trhu hypoték, respektive toho, kam budou úrokové sazby v budoucnu směrovat.

1. Úrokové sazby a Česká národní banka

„Chování“ Česká národní banky (ČNB) je klíčovým faktorem z hlediska vývoje úrokových sazeb v České republice. Jejím hlavním úkolem (podle Ústavy a zákona o České národní bance) je dbát na cenovou stabilitu české ekonomiky.

Cenové stability dosahuje právě změnami základních úrokových sazeb, z nichž základní a pro banky nejdůležitější je dvoutýdenní repo sazba (2T repo sazba), což je úrok, za nějž si banky na dva týdny ukládají volné prostředky u ČNB. V současnosti je 2T repo sazba na historicky nejnižší úrovni 0,05 %. Od této úrokové sazby se dále odvíjejí úrokové sazby úvěrů, jenž si poskytují banky navzájem. Nejdůležitějšími jsou pak jednoměsíční mezibankovní sazba (1M PRIBOR), příp. tříměsíční PRIBOR (3M PRIBOR), neboť od nich se odvíjejí variabilní úrokové sazby a dlouhodobé úrokové sazby u hypoték. Variabilita úrokové sazby u hypotečního úvěru spočívá v tom, že banka klientovi naváže úrokovou sazbu právě na jednoměsíční PRIBOR a klient buďto vydělává (v případě poklesu PRIBORU) ve srovnání s těmi, kteří mají pevně stanovenou úrokovou sazbu u své hypotéky na období například pěti let, nebo naopak prodělává, a to když PRIBOR poroste nad úroveň zmíněného pětiletého fixu. V praxi ale bývá nejčastěji vázána úroková sazba na 1M PRIBOR, neboť to odpovídá frekvenci měsíčního splácení hypotečního úvěru.

Z tohoto pohledu je zajímavá nedávno zveřejněná prognóza ČNB, v níž se praví, že se očekává udržení 3M PRIBORU na úrovni 0,3 % do konce letošního roku, přičemž navíc by v roce 2014 měla tato sazba klesnout o další 0,1 %, tedy na úroveň 0,2 %. Ovšem pro rok 2015 se již předpokládá úroveň PRIBORU v hodnotě 0,5 %.

Skutečností však je taková, že současná průměrná úroveň obou úrokových sazeb PRIBOR je někde jinde, než uvádí prognóza.

Tabulka č. 1: Měsíční průměrná výše 1M PRIBOR, resp. 3M PRIBOR

Zdroj: ČNB

Z tabulky je patrné, že se této prognostikované hodnotě 0,3 % u 3M PRIBORU spíše blíží sazby 1M PRIBORU a u sazby 3M PRIBOR by muselo dojít k výraznému snížení, aby bylo dosaženo predikovaných hodnot, což by se samozřejmě projevilo také u sazby 1M PRIBOR. Dále je nutné uvést, že ČNB předpokládá tzv. spread (rozdíl) mezi 2T repo sazbou a PRIBOREM na úrovni zhruba 0,4 %, což už nyní je vzhledem k výše uvedené úrovni 2T repo sazba (0,05 %) na hranici únosnosti. Dle sdělení ředitele sekce měnové a statistiky ČNB Tomáše Holuba se tato myšlenka jeví jako neotřesitelná (cit.): „Tento pokles je však pouze hypotetický, neboť úrokové sazby ČNB již dosáhly technicky nulové úrovně a centrální banka neuvažuje o jejich dalším snížení do záporných hodnot, přičemž přetrvává spread mezi sazbou 3M PRIBOR a 2T repo ve výši zhruba 0,4 %:“

Závěr v rámci této kapitoly lze tedy učinit takový, že vzhledem k dnešní úrovni 2T repo sazby moc velký prostor pro další snižování úrokových sazeb z hlediska použití repo operací ze strany ČNB není. Jediné, co by mohlo posunout úrokové sazby směrem dolů, je ochota bank ke snížení svých marží u hypoték, kde ještě nějaký prostor je. Nicméně k tomuto kroku by banky byly schopny přistoupit v rámci svého boje o klienty. Zdali tomu tak bude, nám možná řekne už podzim, neboť začátkem letošního roku začaly banky v rámci refinancování ochotně nabízet nové hypotéky s delší garancí úrokové sazby (1–12 měsíců) tak, aby získaly klienty, kterým končí fixace jejich úrokové sazby až například právě na podzim. To bude mít pravděpodobně za následek postupné a hlavně rychlé vyčerpání tohoto pro banky zajímavého potenciálu a v rámci boje o další zákazníky, tedy banky mohou vytáhnout do boje s dalšími lákadly. Podíváme-li se totiž na dosud bankami prezentované výhody a prémie, jimiž se snaží získat nové zákazníky, snížení svých marží a s tím souvisejících úrokových sazeb je tak jediné, na co by klienti opravdu slyšeli. Dosud nabízené výhody a prémie totiž mají k plnohodnotné výhodnosti daleko.

Nicméně v ekonomice zatím nelze vůbec zaznamenat existenci nějakých tlaků oznamujících růst úrokových sazeb. Pro takový závěr hovoří jednak absence růstu inflace, což je jeden ze zásadních faktorů růstu úrokových sazeb a dále pak chybějící oživení ekonomiky.

Samozřejmě nebude tento stav trvat do nekonečna, což si uvědomuje i ČNB, když očekává obrat v ekonomice a s tím spojený růst úrokových sazeb v průběhu roku 2015.

1. Další faktory ovlivňující výši úroků u hypoték

Chtít zůstat pouze u měnové politiky ČNB v podobě analýzy 2T repo sazby by bylo velmi málo. Dalším nástrojem palety ČNB, jímž může účinně ovlivňovat úrokové sazby u hypoték, je tzn. diskontní sazba. Jde o minimální úrokovou sazbu, za niž si komerční banky ukládají své volné prostředky u ČNB přes noc. Jedná se o tzv. minimální úrokovou mez pro úvěry. V současnosti je však i tato sazba na úrovni 0,05 % a dle prognóz ČNB nelze očekávat (stejně jako u 2T repo sazby) její zvýšení.

S výše uvedeným souvisí celkový stav ekonomiky, jenž má vliv také na úroveň úrokových sazeb. Obecně platí, že v době konjunktury banky snižují svoje úrokové sazby, naopak v době nejistoty úroky zvyšují, neboť pokud půjčují v době ekonomické krize, pak je to spojeno s jistým rizikem, že jejich investice budou ohroženy vyšším podílem nesplácených úvěrů, a podobně. Jedná se tedy o tzv. rizikovou přirážku. Zatím však lze až dosud pozorovat jev opačný, to znamená, že banky nepřistupují k razantnímu zvýšení úrokových sazeb vlivem rizikovosti klientů. Na jednu stranu jsou ochotny poskytovat úvěry s úroky, jenž jsou na úkor jejich marží, ale na druhou stranu také banky zpřísňují podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů vůbec. Navíc pak může dojít ke stejnému efektu, jaký jsme zaznamenali minulý měsíc - a to, že banky ohodnotí klienty jenž žádají o úvěr jako méně bonitní a poskytnou jim úvěr ve vyšším úrokovém pásmu (to ale nutně neznamená růst úrokových sazeb).

Dalším faktorem mající vliv na výši úrokových sazeb z hypotečních úvěrů je úroveň úroku kuponu z hypotečních zástavních listů (HZL). HZL jsou dluhopisy, jenž vydávají banky právě proto, aby získaly zdroje na poskytování hypotečních úvěrů. Čím je výše úroku vyšší, tím víc lze předpokládat, že i hypoteční úvěry budou dražší. S HZL souvisí obecně dluhopisy jako nástroj mající vliv na výši úrokových sazeb z hypotečních úvěrů v tom smyslu, že banky se při tvorbě úrokových sazeb orientují i podle sazeb dluhopisů. Neboť hypotéky jsou poskytovány také s jinými než s ročními fixacemi (např. 3, 5, 10 let) a je tedy pro ně určující, s jakým výnosem jsou nabízeny právě dluhopisy. V současnosti lze říci, že sazby hlavně státních dluhopisů se pohybují na minimálních úrovních, což z dluhopisů jako takových dělá z hlediska výnosu pokrývající alespoň inflaci velmi nejistý nástroj.   

Doporučení

Po zhodnocení všech výše uvedených skutečností se lze domnívat, že úrokové sazby z hypotečních úvěrů budou do konce roku stagnovat a tento stav by mohl vydržet minimálně po první polovinu roku příštího. Nicméně - jako u všech prognóz - i zde může dojít (jak říkají prognostici s oblibou) k neočekávanému vývoji. A vše bude rázem jinak. Pokud by si tedy měl laskavý čtenář pro sebe vyvodit relevantní závěr, doporučil bych v případě, že vážně uvažuje o nákupu nemovitosti (ať již jde o první bydlení, druhé bydlení či investici), začít pečlivě promýšlet kroky vedoucí k pořízení nemovitosti na hypoteční úvěr. Dnes jsou podmínky velmi výhodné, a pokud se úvěr podaří nastavit dle vašich představ a možností, pak vám bude dobrým sluhou a nikoliv špatným pánem.

Mnoho užitečných rad na toto a jiné téma naleznete na Facebom.com/PrvniBydleni,  případně na Proficient.cz

Mgr. Ing. Tomáš Janeček

Autor pracuje jako ředitel poradenské firmy