Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

ČR - V návaznosti na první díl uveřejněný v portálu Kde Chci Bydlet.cz dne 17. května 2013 pokračujeme ve výkladu zvláštní části závazkového práva, konkrétně ve výkladu nájemní smlouvy, a to druhé části obecných ustanovení o nájmu věci.

Nový občanský zákoník zachovává tradiční ustanovení, které stanoví, že změnou vlastnictví pronajímané věci se nájem neruší, ale práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nového vlastníka. Pro pronajímatele však již nebudou závazná smluvní ustanovení uzavřená mezi původním nájemcem a pronajímatelem, která jdou nad rámec zákona, pokud o nich při převodu vlastnického práva nevěděl. Zákonodárce se snaží nabyvatele věci chránit před takovými smluvními povinnostmi, které by výrazně překračovaly zákonné povinnosti a nadměrně ho zatěžovaly. Smluvní strana nebude mít nově právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Pokud se však strany dohodnou opačně, může vypovědět smlouvu jak pronajímatel, tak nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl. Nový občanský zákoník také chrání dobrou víru nabyvatele, který neměl rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata. Takový nabyvatel má právo vypovědět nájemní smlouvu do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že je věc pronajata a kdo je nájemcem. Nájemcova práva však trvají vůči původnímu pronajímateli a ten po něm může zejména vymáhat náhradu škody. V obou výše uvedených případech je u nemovité věci výpovědní doba tříměsíční a u věci movité jednoměsíční. Strana, která nájem z těchto důvodů vypoví, poskytne druhé straně přiměřené odstupné, které však zákon nedefinuje a do budoucna si s ním bude muset poradit judikatura.

Obecná výpovědní doba u nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou je u movité věci jednoměsíční a u věci nemovité tříměsíční. Nájemní smlouvu na dobu určitou může strana vypovědět pouze v tom případě, že jsou v ní ujednány důvody výpovědi a zároveň také výpovědní doba (toto omezení se nevztahuje na zákonné důvody). Při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal a oddělí si vše, co do věci vložil, nezhorší-li se tím podstata věci. Nově se také upravuje situace, kdy v průběhu nájmu zanikne pouze část věci. V takovém případě bude mít nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného, případně bude moci nájemní smlouvu vypovědět bez výpovědní doby. Pokud se věc stala nepoužitelnou k ujednanému účelu z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby. V případě, že nájemce věc neužívá řádně (věc se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo hrozí zničení věci), vyzve ho písemně pronajímatel, aby věc řádně užíval, a dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě. Pokud nájemce tuto výzvu neuposlechne, má pronajímatel právo vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby. Nájemní smlouvu bude možné vypovědět bez výpovědní doby i v tom případě, že hrozí vážné nebezpečí z prodlení a není tedy možné doručit nájemci výzvu bez vzniku újmy.

Zachovává se ustanovení, dle kterého se prodlužuje nájemní smlouva v tom případě, že nájemce věc užívá i po uplynutí nájemní doby. Pronajímatel může toto prodloužení vyloučit výzvou, učiněnou do jednoho měsíce po skončení nájmu. Pro vyloučení prodloužení nájmu tedy již nebude nutné podávat návrh na vydání věci či vyklizení nemovitosti u soudu, ale postačí výzva k odevzdání věci. Pronajímatel bude mít nově také právo dát předem najevo, že nájem skončí, čímž bude jeho automatické prodloužení vyloučeno.

Pronajímatel bude mít také právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní. Zákon již oproti současné úpravě výslovně nepožaduje sepis těchto věcí soudním vykonavatelem.

Vzhledem k povaze nájmu jako dlouhodobého vztahu, je v souvislosti s novým občanským zákoníkem důležité posoudit také přechodná ustanovení, která upravují právě styk staré a nové právní úpravy. Z těchto ustanovení je nejdůležitější ustanovení § 3074 NOZ, které stanoví, že nájem se po účinnosti nového občanského zákoníku bude řídit právě jeho úpravou, byť by ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Samotný vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ se však budou posuzovat podle staré úpravy. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

Autor: JUDr. Richard Gürlich, Ph.D., Advokátní kancelář Gürlich & Co.

Pokračování najdete v portálu Kde Chci Bydlet.cz ZDE