Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

reklama

Smlouva o budoucí kupní smlouvě

Po rezervační smlouvě je stěžejním tématem smlouva o budoucí kupní smlouvě.

Ta je využívána především za situace, kdy zájemce o koupi nemovitosti bude potřebovat zajistit finanční prostředky k nákupu nemovitosti pomocí hypotečního úvěru či jiného finančního produktu. Smlouva je akceptována většinou bank jako jeden z důkazů účelovosti použití úvěru.

Dalším okruhem použití tohoto smluvního typu je situace, kdy budoucí kupující nemůže v době uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě z nějakého důvodu nabýt vlastnictví k nemovitosti.

Co by měla obsahovat smlouva o budoucí kupní smlouvě a jaká má být její forma?

Smlouva o smlouvě budoucí není zvláštním smluvním typem. Její podstatou je závazek alespoň jedné strany uzavřít po vyzvání budoucí smlouvu, a to v ujednané lhůtě, jinak do 1 roku. Co se týče obsahu smlouvy o smlouvě budoucí, právní předpisy požadují, aby byl obsah smlouvy o smlouvě budoucí ujednán alespoň obecným způsobem.

Pro Vaši ochranu a v rámci zachování právní jistoty však doporučujeme v předmětné smlouvě specifikovat všechny podstatné náležitosti budoucí smlouvy kupní, a to určením předmětu koupě, určením povinnosti prodávajícího převést na kupujícího vlastnické právo a povinnosti kupujícího zaplatit prodávajícímu dohodnutou kupní cenu (kupní cenu je vhodné domluvit přesně, nebo sjednat alespoň způsob jejího určení), případně způsob jejího zaplacení. Důležité je také sjednat lhůtu, ve které bude budoucí kupní smlouva uzavřena, jak již bylo uvedeno výše. Významnou oblastí, na kterou je nepochybně třeba v rámci výkladu upozornit, je také tématika zajištění, které je ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě možné zakotvit. Jsou tím myšleny především smluvní pokuty za porušení povinností vyplývajících ze smlouvy o smlouvě budoucí. Považujeme za vhodné uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí v písemné formě, přestože to již právní předpisy nevyžadují. Výše uvedenými kroky se lze vyhnout možnému budoucímu neúspěchu při vyjednávání dalších podmínek smlouvy kupní.

Smluvní svoboda účastníků smlouvy o budoucí kupní smlouvě poskytuje celou řadu možností přizpůsobit tuto smlouvu konkrétním potřebám účastníků a jejich momentální i očekávané životní situaci. Z tohoto důvodu nelze zcela vyčerpávajícím způsobem vystihnout veškerá možná ujednání, která se v tomto typu smluv mohou vyskytnout. Vzhledem k obsáhlosti problematiky je na místě doporučit případnou radu zkušeného advokáta, který vám v případě jakýchkoli komplikací podá pomocnou ruku.

V případě uzavření kupní smlouvy ve stanoveném termínu potíže nevznikají. Jinak je tomu, pokud k uzavření smlouvy ve stanoveném termínu nedojde. V takovém případě se lze domáhat u soudu, aby bylo prohlášení vůle jednoho z účastníků nahrazeno soudním rozhodnutím. Jestliže však oprávněná strana v rámci určené lhůty, popř. 1 roku, nevyzve stranu povinnou k uzavření smlouvy, povinnost smlouvu uzavřít zaniká.

U smlouvy o smlouvě budoucí existuje možnost využít klauzuli rebus sic stantibus neboli doložku nezměněných poměrů. Tato klauzule funguje následovně: pokud došlo ke změnám okolností, ze kterých účastníci při vzniku závazků vycházeli, do té míry, že již nelze po druhé straně spravedlivě požadovat, aby smlouvu uzavřela, může tato strana její uzavření odmítnout. V praxi je tedy třeba mít se na pozoru a s možností, že tato klauzule bude využita a k uzavření smlouvy nedojde, počítat.

Vloženo/aktualizováno dne 28. 12. 2017

Autor: AK Gürlich & Co.

Další témata právní poradny
Show debug