1.1.2.2 Zdaňování nájemného
Přijaté nájemné – v Kč, v cizí měně nebo i v nepeněžní podobě – podléhá zdanění.
Kauce jako zajišťovací prostředek pro případ neplacení nájemného nájemcem není zdanitelný příjem na straně vlastníka a současně se nejedná o daňový výdaj na straně nájemce.
U právnických osob se jedná v předepsané výši podle smlouvy o zdanitelný výnos. K tomuto výnosu si může právnická osoba uplatnit náklady vynaložené na nájem. Může se jednat například o náklady na udržování a opravy, pořízené služby apod.
U fyzických osob vstupuje nájemné za byt do dílčího základu daně podle § 9 zákona o daních z příjmů – Příjmy z nájmu. Vlastník bytu je povinen vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časové posloupnosti, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat (bytu), evidenci o tvorbě a použití případné rezervy na opravy bytu, a evidenci o pohledávkách a dluzích.
Základ daně se spočítá jako rozdíl příjmů v podobě přijatého nájemného a výdajů k němu. Přitom pronajímatel může uplatnit výdaje:
- buď v prokázané výši – na udržování, opravy, nakoupené služby, odpisy bytu a další
- nebo „paušálem“ ve výši 30 % z příjmů s omezením absolutní částkou ve výši 300 000 Kč.
Vlastník bytu má právo uplatnit jako výdaje na zajištění příjmů z pronájmu bytu i odpisy podle zákona o daních z příjmů (§ 26 až § 33 zákona o daních z příjmů). Odpisy se uplatňují z tzv. vstupní ceny podle § 29 zákona o daních z příjmů, což je v případě úplatného pořízení pořizovací cena.
Pozor! Odpisovat lze pouze byt a podíl na společných částech domu, ale ne pozemek. V případě, že je v kupní smlouvě sjednána celková cena za byt, podíl na společných částech domu a za spoluvlastnický podíl na pozemku, je potřeba pozemek oddělit. Postup obvykle vychází ze struktury ceny zjištěné podle znaleckého posudku, která se aplikuje na smluvní cenu.
Příklad:
|
|
|
Byt + pozemek |
Byt |
Pozemek |
|
Pořizovací cena podle smlouvy |
Kč |
3 000 000 |
? |
? |
|
Cena zjištěná podle posudku znalce |
Kč |
2 700 000 |
2 659 500 |
40 500 |
|
Podíl na celkové ceně zjištěné |
% |
100,00 |
98,50 |
1,50 |
|
Vypočtený podíl na smluvní ceně |
Kč |
3 000 000 |
2 955 000 |
45 000 |
Z částky 2 955 000 Kč lze uplatňovat odpisy.
Byt lze odpisovat rovnoměrně nebo zrychleně v 5. odpisové skupině s dobou odpisování 30 let. Rovnoměrné odpisy jsou od druhého roku konstantní, zrychlené odpisy od druhého roku, kdy jsou nejvyšší, postupně klesají.
Příklad:
Příklad:
Pořizovací cena bytu je 2 955 000 Kč.
|
|
rovnoměrný odpis |
zrychlený odpis |
| 1. rok odpisování |
41 370 |
98 500 |
| 2. rok odpisování |
100 470 |
190 434 |
| 3. rok odpisování |
100 470 |
183 867 |
Pokud je byt ve spoluvlastnictví více osob, odpisovat jej může každý ze spoluvlastníků z hodnoty svého spoluvlastnického podílu, přičemž tyto hodnoty nemusí být stejné ani při stejném spoluvlastnickém podílu. To vše bez ohledu na to, jak postupují ostatní spoluvlastníci.
V případě, že dojde k technickému zhodnocení (stavebním úpravám) bytové jednotky, mění se postup odpisování. Podrobněji viz část 1.1.3.2.
Pokud byt ve společném jmění manželů pronajímají manželé, zdaňuje se zisk z nájmu (popřípadě se rozděluje daňová ztráta) ve zdaňovacím období vždy jen u jednoho z nich. V dalších kalendářních letech si to mohou manželé vyměnit.
Pokud byl byt nabyt bezúplatným převodem (darovací smlouvou nebo podle zákona o vlastnictví bytů nebo podle občanského zákoníku) a toto bezúplatné nabytí bylo osvobozeno od daně z příjmů fyzických osob (například mezi příbuznými), nelze byt odpisovat.
Z hlediska daně z přidané hodnoty se u nájemného za byty obvykle daň neuplatňuje. Podle § 56a zákona o DPH se jedná o osvobozené plnění. Výjimkou, kdy by nájem bytu podléhal 21% sazbě daně, by byl například nájem pro zaměstnavatele, který byt najal pro potřebu svých zaměstnanců nebo obchodních partnerů.
Kauce nepodléhá dani z přidané hodnoty.
Datum vložení/aktualizace: 29. 12. 2018
Autor: Ing. Petr Kout, CSc.
Další témata daňové poradny