Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

reklama

1.1.2.2 Zdaňování nájemného

Přijaté nájemné – v Kč, v cizí měně nebo i v nepeněžní podobě – podléhá zdanění.

Kauce jako zajišťovací prostředek pro případ neplacení nájemného nájemcem není zdanitelný příjem na straně vlastníka a současně se nejedná o daňový výdaj na straně nájemce.

U právnických osob se jedná v předepsané výši podle smlouvy o zdanitelný výnos. K tomuto výnosu si může právnická osoba uplatnit náklady vynaložené na nájem. Může se jednat například o náklady na udržování a opravy, pořízené služby apod.

U fyzických osob vstupuje nájemné za byt do dílčího základu daně podle § 9 zákona o daních z příjmů – Příjmy z nájmu. Vlastník bytu je povinen vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časové posloupnosti, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat (bytu), evidenci o tvorbě a použití případné rezervy na opravy bytu, a evidenci o pohledávkách a dluzích.

Základ daně se spočítá jako rozdíl příjmů v podobě přijatého nájemného a výdajů k němu. Přitom pronajímatel může uplatnit výdaje:

-          buď v prokázané výši – na udržování, opravy, nakoupené služby, odpisy bytu a další

-          nebo „paušálem“ ve výši 30 % z příjmů s omezením absolutní částkou ve výši 300 000 Kč.

Vlastník bytu má právo uplatnit jako výdaje na zajištění příjmů z pronájmu bytu i odpisy podle zákona o daních z příjmů (§ 26 až § 33 zákona o daních z příjmů). Odpisy se uplatňují z tzv. vstupní ceny podle § 29 zákona o daních z příjmů, což je v případě úplatného pořízení pořizovací cena.

Pozor! Odpisovat lze pouze byt a podíl na společných částech domu, ale ne pozemek. V případě, že je v kupní smlouvě sjednána celková cena za byt, podíl na společných částech domu a za spoluvlastnický podíl na pozemku, je potřeba pozemek oddělit. Postup obvykle vychází ze struktury ceny zjištěné podle znaleckého posudku, která se aplikuje na smluvní cenu.

Příklad:

 

 

Byt + pozemek

Byt

Pozemek

Pořizovací cena podle smlouvy

3 000 000

?

?

Cena zjištěná podle posudku znalce

2 700 000

2 659 500

40 500

Podíl na celkové ceně zjištěné

%

100,00

98,50

1,50

Vypočtený podíl na smluvní ceně

3 000 000

2 955 000

45 000

Z částky 2 955 000 Kč lze uplatňovat odpisy.

Byt lze odpisovat rovnoměrně nebo zrychleně v 5. odpisové skupině s dobou odpisování 30 let. Rovnoměrné odpisy jsou od druhého roku konstantní, zrychlené odpisy od druhého roku, kdy jsou nejvyšší, postupně klesají.

Příklad:

Příklad:

Pořizovací cena bytu je 2 955 000 Kč.

                         

rovnoměrný odpis

zrychlený odpis

 1. rok odpisování  

41 370

98 500

 2. rok odpisování

100 470

190 434

 3. rok odpisování

100 470

183 867


Pokud je byt ve spoluvlastnictví více osob, odpisovat jej může každý ze spoluvlastníků z hodnoty svého spoluvlastnického podílu, přičemž tyto hodnoty nemusí být stejné ani při stejném spoluvlastnickém podílu. To vše bez ohledu na to, jak postupují ostatní spoluvlastníci.

V případě, že dojde k technickému zhodnocení (stavebním úpravám) bytové jednotky, mění se postup odpisování. Podrobněji viz část 1.1.3.2.

Pokud byt ve společném jmění manželů pronajímají manželé, zdaňuje se zisk z nájmu (popřípadě se rozděluje daňová ztráta) ve zdaňovacím období vždy jen u jednoho z nich. V dalších kalendářních letech si to mohou manželé vyměnit.

Pokud byl byt nabyt bezúplatným převodem (darovací smlouvou nebo podle zákona o vlastnictví bytů nebo podle občanského zákoníku) a toto bezúplatné nabytí bylo osvobozeno od daně z příjmů fyzických osob (například mezi příbuznými), nelze byt odpisovat.

Z hlediska daně z přidané hodnoty se u nájemného za byty obvykle daň neuplatňuje. Podle § 56a zákona o DPH se jedná o osvobozené plnění. Výjimkou, kdy by nájem bytu podléhal 21% sazbě daně, by byl například nájem pro zaměstnavatele, který byt najal pro potřebu svých zaměstnanců nebo obchodních partnerů.

Kauce nepodléhá dani z přidané hodnoty.

Datum vložení/aktualizace: 29. 1. 2018

Autor: Ing. Petr Kout, CSc.

Další témata daňové poradny
Show debug