1.2.2.2. Zdaňování nájemného
Přijaté nájemné – v českých koruných, v cizí měně nebo i v nepeněžní podobě – podléhá zdanění.
Kauce jako zajišťovací prostředek pro případ neplacení nájemného nájemcem není zdanitelný příjem na straně pronajímatele a současně se nejedná o daňový výdaj na straně nájemce.
U právnických osob se jedná v předepsané výši podle smlouvy o zdanitelný výnos. K tomuto výnosu si může právnická osoba uplatnit náklady vynaložené na nájem. Může se jednat například o náklady na udržování a opravy, pořízené služby apod.
U fyzických osob vstupuje nájemné za byt do dílčího základu daně podle § 9 zákona o daních z příjmů – Příjmy z nájmu. Pronajímatel je povinen vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časové posloupnosti a evidenci o pohledávkách a dluzích.
Základ daně se spočítá jako rozdíl příjmů v podobě přijatého nájemného a výdajů k němu. Přitom pronajímatel může uplatnit výdaje:
- buď v prokázané výši – na udržování, opravy, nakoupené služby a další
- nebo „paušálem“ ve výši 30 % z příjmů s omezením absolutní částkou ve výši 300 000 Kč.
Pronajímatel - uživatel družstevního - bytu nemá právo uplatnit jako výdaje na zajištění příjmů z nájmu bytu odpisy podle zákona o daních z příjmů, protože ty může uplatňovat pouze vlastník.
V případě, že dojde k technickému zhodnocení (stavebním úpravám) bytové jednotky, může technické zhodnocení se souhlasem vlastníka odpisovat nájemce bytu. Podrobněji viz část 1.2.3.2.
Pokud byt pronajímají manželé, zdaňuje se zisk z nájmu (popřípadě ztráta) ve zdaňovacím období vždy jen u jednoho z nich. V dalších kalendářních letech si to mohou manželé vyměnit.
Z hlediska daně z přidané hodnoty se u nájemného za byty obvykle daň neuplatňuje. Podle § 56a zákona o DPH se jedná o osvobozené plnění. Výjimkou, kdy by nájem bytu podléhal 21% sazbě daně, by byl například nájem pro zaměstnavatele, který byt najal pro potřebu svých zaměstnanců nebo obchodních partnerů.
Kauce nepodléhá dani z přidané hodnoty.
Datum vložení/aktualizace: 29. 1. 2018
Autor: Ing. Petr Kout, CSc.
Další témata daňové poradny