Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

reklama

Rezervační smlouva

V první části bude pozornost věnována rezervační smlouvě. Jedná se o smlouvu uzavřenou mezi prodávajícím a kupujícím (popřípadě i realitní kanceláří), jejímž prostřednictvím si lze zajistit, že alespoň po dobu, která je sjednána ve smlouvě, nebude moci prodávající nebo realitní kancelář, v jejíž nabídce je vámi vybraná nemovitost, prodat někomu jinému než vám.

Cílem smlouvy je proto poskytnout případnému kupujícímu (vám) časový prostor k tomu, aby zkontroloval právní i faktický stav nemovitosti a v případě potřeby si také zajistil finanční prostředky na koupi vybrané nemovitosti.

Rezervační smlouva není smluvním typem, který by byl upraven předpisy občanského práva, a jedná se tedy o smlouvu nepojmenovanou, tzv. inominátní. Z povahy smluvní svobody strany mohou uzavírat i smlouvy zákony výslovně neupravené, avšak za podmínky, že obsah smlouvy neodporuje znění nebo účelu zákona či zákon neobchází. V praxi se tudíž lze setkat s různorodými rezervačními smlouvami. V našem pojednání se věnujeme pouze rezervační smlouvě, která je z právního hlediska správná, a upozorníme i na některé chyby, které se mohou v jejím znění vyskytnout.

Zcela obvyklou součástí smlouvy je složení rezervačního poplatku a jeho výše. Výše poplatku není zákonem ani jiným právním předpisem nijak specifikována, ale zpravidla se pohybuje v rozmezí mezi 20 000,- Kč až 100 000,- Kč za bytovou jednotku a platí se v hotovosti současně s podpisem rezervační smlouvy. V souvislosti se zaplacením rezervačního poplatku je ale vhodné si zkontrolovat, zda částka poplatku v případě uskutečnění koupě nemovitosti bude následně započtena do úhrady kupní ceny či nikoli.

Zde se však dostáváme k prvnímu úskalí, kterým jsou podmínky, za kterých bude rezervační poplatek vrácen zájemci. Takovými podmínkami bývají obvykle právní vady, jimiž je především existence zástavního práva, věcných břemen nebo třeba nájemní vztah, a vady faktické, což může být např. fakt, že domu padá střecha. Ani zde však pro sjednávání naznačených podmínek nejsou stanoveny žádné hranice. Z toho lze dovodit, že je pouze a jen na vás, jaké podmínky si v konkrétní smlouvě vyjednáte. Nesporným úspěchem je vrácení poplatku v každém případě, kdy ke konečnému podpisu kupní smlouvy rezervované nemovitosti nedojde.

Lze jen doporučit, aby jednou z podmínek vrácení rezervačního poplatku byla i nedohoda o obsahu následné smlouvy (smlouvy kupní nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě). Obecně je třeba podtrhnout, že pro různý typ nemovitosti by tyto podmínky však měly být různé.

Co konkrétně by smlouva měla obsahovat?

Přestože se jedná o inominátní smlouvu a právní předpisy nestanoví její podstatné náležitosti, je třeba upozornit na několik prvků, které by smlouva měla obsahovat. Prvotně by ze smlouvy měla být patrná lhůta, na niž je nemovitost rezervována a tudíž nemůže být prodána nikomu jinému. V souvislosti s touto náležitostí by vám měla být prodávajícím či zprostředkovatelem prodeje umožněna důkladná kontrola nemovitosti, a to jak po stránce faktické, tak po stránce právní. Ve smlouvě by také měla být vyřešena příprava smlouvy a popřípadě také zajištění finančních prostředků na koupi, čímž je myšlen např. hypoteční úvěr.

Prodávající, případně zprostředkovatel prodeje (např. realitní kancelář) by se měl ve smlouvě bezpodmínečně zavázat, že vámi vybranou a na základě smlouvy rezervovanou nemovitost nebude po dobu stanovenou ve smlouvě nejen prodávat, ale ani k prodeji nabízet.

S odkazem na výše uvedený výklad týkající se rezervačního poplatku je také podstatnou součástí rezervační smlouvy určení výše tohoto poplatku, jež závisí na dohodě stran, podmínky pro vrácení rezervačního poplatku a konečně také započitatelnost poplatku do kupní ceny nemovitosti.

V případě, že vám bude při jednání o koupi nemovitosti sděleno, že předložená rezervační smlouva je standardní a tudíž se v ní nedá nic měnit, ačkoli nejste s nějakou částí smlouvy spokojeni, je třeba objektivně zvážit důležitost vámi očekávaných změn pro samotný obsah textu. V případě, že by nebyla možnost úpravy například vrácení rezervačního poplatku, bylo by v takovém případě vhodnější obrátit se na jinou realitní kancelář a najít si i jinou nemovitost. Nebudete tak zbytečně riskovat propadnutí rezervačního poplatku, případně jiná zklamání.

Samozřejmostí by mělo být ve smlouvě dostatečně určitě specifikovat smluvní strany a také předmět převodu. Jedním z nejčastějších nedostatků rezervačních smluv je uzavření smlouvy pouze mezi klientem a realitní kanceláří – realitní kancelář nemá možnost sjednat za prodávajícího závazek nemovitost neprodat třetí osobě či ji nezatížit. Takováto rezervační smlouva zavazuje tedy pouze realitní kancelář, nikoli však vlastníka nemovitosti, z čehož plyne, že i přesto, že byla uzavřena rezervační smlouva, nemá klient jistotu, že jím vybraná nemovitost nebude prodána jiné osobě, protože vlastníka nemovitosti rezervační smlouva nikterak nezavazuje. Proto je nezbytně nutné, aby byl stranou rezervační smlouvy i vlastník předmětné nemovitosti.

V neposlední řadě je třeba poukázat na osobu, s níž rezervační smlouvu uzavíráte. Tato osoba od vás rezervační poplatek nejen převezme, ale v případě neuzavření smlouvy kupní či smlouvy o budoucí kupní smlouvě vám jej, na základě podmínek smlouvy, musí též vrátit. Lze jen doporučit, aby se jednalo o osobu, které důvěřujete, neboť jí svěříte nemalý obnos v podobě zmíněného poplatku.

Na závěr je třeba důrazně podtrhnout osvědčenou pravdu, že obezřetnost se rozhodně vyplatí. A to nejen v této oblasti.

Vloženo/aktualizováno dne 28. 12. 2017

Autor: AK Gürlich & Co.

Další témata právní poradny
Show debug