Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

reklama

2.2.1. Samostatné garáže

Pořizuje-li se garáž jako samostatná stavba, jedná se o pořízení pozemku jako dlouhodobého hmotného majetku nebo o pořízení garáže na pozemku třetí osoby a samotné pořízení nemá dopad na základ daní z příjmů. Dále budeme podle okolností chápat pod garáží i pozemek, jehož součástí je garáž.

U převodu garáže uplatňuje plátce daně základní sazbu daně z přidané hodnoty.

Při nabytí garáž děděním nebo odkazem se garáž nabývá dnem úmrtí zůstavitele. Po skončení řízení o pozůstalosti se provede zápis změny vlastnictví do katastru nemovitostí. Vstupní cenou pro účely případného odpisování při nájmu nebo při následném prodeji je podle § 29 a§ 30 odst. 10 zákona o daních z příjmů:

a)      buď původní cena, ze které odpisoval zůstavitel,

b)      nebo cena určená v řízení o pozůstalosti, pokud zůstavitel garáž neodpisoval.

Výdaje spojené s řízením o pozůstalosti (např. odměna notáře) nejsou považovány za daňově uznatelné výdaje, které snižují základ daně.

Při nabytí garáž darem je dnem nabytí vlastnictví den doručení návrhu na změnu vlastnictví katastrálnímu úřadu. Vstupní cena garáže (§ 29 zákona o daních z příjmů) pro účely odpisování při nájmu nebo pro účely prodeje je cena určená, tedy cena podle znaleckého posudku. Odpisovat nelze garáž nabytou bezúplatně darem, pokud tento převod byl osvobozen od daně z příjmů.

Garáž podléhá dani ze staveb a jednotek a je potřeba ji přiznat v přiznání podávaném v kalendářním roce, který následuje po roce nabytí garáže.

Při prodeji garáž se postupuje obdobně jako u prodeje bytu (viz část 1.1.4.) s určitými výjimkami:

Prodej garáže ve vlastnictví podléhá dani z nabytí nemovitých věcí a dani z příjmů.  Výjimkou jsou situace, kdy je převod osvobozen podle § 4a zákona o daních z příjmů. Jedná se obvykle o převody z vlastnictví družstev a podle zákona o vlastnictví bytů nebo podle občanského zákoníku. Ostatní pravidla (poplatník, základ daně, sazba daně, daňové přiznání) se použijí obdobně jako u bytu.

Právnická osoba účtuje o veškerém majetku. Nakládání s ním vstupuje do výsledku hospodaření a do základu daně z příjmů právnické osoby. Proto se u prodeje garáže účtuje o zdanitelném výnosu.

Na prodeji garáže lze ve skutečnosti, účetně i daňově prodělat.

Pro daň z příjmů fyzických osob je rozhodující doba vlastnictví garáže. Podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, je příjem z prodeje nemovité věci osvobozen od daně z příjmů, pokud došlo k prodeji po 5 letech od nabytí nemovité věci.

Za den nabytí považujeme u nemovitých věcí den převodu nebo přechodu vlastnických práv k nemovitým věcem. Při převodu na základě smlouvy se nabývá vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí, tj. dnem doručení návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Při dědění se dědictví nabývá dnem úmrtí zůstavitele. Den prodeje se posuzuje obdobně.

U prodávaného majetku nabytého zděděním po příbuzném v řadě přímé (rodiče, prarodiče) nebo po manželovi (manželce), se doba ve vlastnictví prodávajícího a doba ve vlastnictví zůstavitele, pro účely testu lhůty pro osvobození, sčítá. To platí i pro postupné dědění v řadě přímé nebo po manželovi (manželce).

Podmínky pro osvobození příjmů od daně se týkají nemovité věci, která nikdy nebyla zařazena do obchodního majetku prodávajícího, nebo nemovité věci, která byla zařazena v obchodním majetku prodávajícího, ale ode dne vyřazení z obchodního majetku uplynulo více než pět let. Platí, že doba mezi nabytím a prodejem se nepřerušuje, pokud v jejím průběhu došlo k zániku nebo vypořádání společného jmění manželů.

 Osvobozeny nejsou příjmy plynoucí z budoucího prodeje na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě, a to v době do pěti let od nabytí vlastnictví nebo do pěti let od data vyřazení z obchodního majetku.

Prodej garáže podléhá dani z přidané hodnoty, pokud je na území ČR a prodává jej plátce daně v rámci svého podnikání.

Prodej garáže podléhá základní 21 % sazbě DPH, pokud je prodávána do pěti let od první kolaudace. Po této lhůtě může dani podléhat, a to podle rozhodnutí prodávajícího. Podrobněji viz § 56 zákona o DPH.

Prodej souvisejícího zastavěného pozemku má stejný režim jako garáž na něm zřízená.

Darování garáže plátcem daně, který při pořízení uplatnil odpočet DPH na vstupu, podléhá u DPH stejnému postupu jako její prodej.

V  případě, kdy vlastník daruje garáž jiné osobě, nevzniká mu příjem, podléhající dani z příjmů.

Při úmrtí vlastníka garáže musí správce pozůstalosti jménem zůstavitele vypořádat případné daňové povinnosti, a to až do doby ukončení řízení o pozůstalosti – například zdanit příjmy z nájmu garáže a po skončení řízení případné pohledávky z nájmu.

Datum vložení/aktualizace: 29. 1. 2018

Autor: Ing. Petr Kout, CSc. 

Další témata daňové poradny
Show debug