Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

reklama

Nájem družstevního bytu a nebyt. prostoru, přechod a převod družstevního podílu

Nájem družstevního bytu a družstevního nebytového prostoru

Specifický vztah nájemce a družstva je dán tím, že člen bytového družstva si v podstatě své bydlení „financuje“ sám, a to dalším členským vkladem do družstva.

Člen bytového družstva má vždy zejména právo na:

a)    uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu na dobu neurčitou, na jehož pořízení se on nebo jeho právní předchůdce podílel dalším členským vkladem, pokud splňuje ostatní podmínky dle zákona o obchodních korporacích a stanov, a

b)    stanovení nájemného dle zákona o obchodních korporacích (viz ustanovení § 744 a níže).

O všech podmínkách týkající se nájmu družstevního bytu je nutné uvést, že dopadají stejně na zakládající členy družstva, tak i na osoby, které se staly členy družstva později. Bytové družstvo má vždy povinnost uzavřít se členem, který splnil všechny zákonné podmínky nebo podmínky určené stanovami pro členství v bytovém družstvu, smlouvu o nájmu družstevního bytu.

Co se týče nájemného, je při jeho stanovení bytové družstvo výrazně omezeno zákonem. Nájemné totiž může být stanoveno pouze v takové výši, aby hradilo jen účelně vynaložené náklady družstva, které vznikají při správě družstevních bytů. Mezi tyto náklady patří i náklady na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se byty nachází. A dále též příspěvky na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice do těchto družstevních bytů.

V případě, že je družstevní podíl součástí SJM, je s družstevním podílem spojeno právospolečného nájmu manželů, popř. právo na uzavření smlouvy o společném nájmu manželů. Pokud dojde následně k přeměně společného členství na výlučné členství jednoho z manželů, nemá tato skutečnost vliv na společné nájemní právo. Je-li výlučným členem družstva pouze jeden z manželů, mají oba manželé společné nájemní právo, které je odvozeno od práva toho manžela, který je členem bytového družstva. Pokud následně jeho členství zanikne, zaniká i nájemní právo manžela, jehož právo je od práva tohoto manžela odvozené.

Převod družstevního podílu 

Družstevní podíl představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu. Každý člen může mít pouze jeden podíl.

Pokud mluvíme o převodu družstevního podílu, jedná se o smluvní převod. Zákon výslovně zakazuje, aby byla převoditelnost družstevního podílu jakkoli omezena nebo vyloučena. Tuto povinnost nemohou odlišně upravit ani stanovy, neboť jde o normu kogentní, od které není možno se odchýlit. Jedinou podmínkou je skutečnost, že osoba nabyvatele musí splňovat podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva (tedy například se nesmí jednat o právnickou osobu, pokud jejich účast stanovy družstva vylučují). S převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu, dochází i k převodu nájmu družstevního bytu. Pokud je s převodem družstevního podílu spjato pouze právo na uzavření nájemní smlouvy, převádí se samozřejmě pouze toto. Zároveň také dochází k převodu všech práv a povinností s nájmem družstevního bytu spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu, které souvisejí s užíváním družstevního bytu. Právní účinky převodu družstevního podílu vůči družstvu nastávají dnem doručení účinné smlouvy o převodu družstevního podílu družstvu, ledaže smlouva určuje lhůtu pozdější.

Přechod družstevního podílu

O přechodu družstevního podílu mluvíme v situaci, kdy dochází k přechodu družstevního podílu na jinou osobu z důvodu nastalé právní skutečnosti – smrti fyzické osoby nebo zániku právnické osoby. V případě smrti fyzické osoby přechází družstevní podíl na dědice, přičemž na tohoto dědice přechází zároveň nájem k družstevnímu bytu nebo právo na uzavření nájemní smlouvy, včetně všech práv a povinností s tím spojených. Pokud byl družstevní podíl ve společném jmění manželů, přechází vždy na pozůstalého manžela.

Vloženo/aktualizováno dne 28. 12. 2017

Autor: AK Gürlich & Co.

Další témata právní poradny
Show debug