Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

reklama

Společenství vlastníků jednotek (SVJ)

SVJ je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Jedná se o právnickou osobu svého druhu, protože je způsobilá nabývat práva a zavazovat se jen ve věcech souvisejících právě se správou domu a pozemku.

Co se týče majetku, ten může nabývat a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. Jedním z výrazných omezení, co se nakládání majetku týče, je nemožnost SVJ zajistit dluh třetí osoby; k takovému jednání by se totiž nepřihlíželo, resp. nemělo by žádné právní následky. Právní subjektivita této právnické osoby je tedy výrazně omezená neboli speciální.

SVJ není oprávněno podnikat, ani nesmí být např. společníkem obchodní společnosti. Naopak je mu umožněno podílet se na právnických osobách sdružujících společenství vlastníků jednotek nebo jinak působících v oblasti bydlení, ovšem za předpokladu, že se nezaváže k více než poskytnutí členského vkladu nebo poskytování členských příspěvků.

Členství v SVJ je neoddělitelně spjato s vlastnictvím jednotky. Převodem vlastnictví jednotky tedy převodce automaticky ztrácí členství a nabyvatel jej získává.

Založení a vznik SVJ

Založení společenství vlastníků jednotek je obligatorní pro dům s více než pěti jednotkami, pokud alespoň tři z nich patří různým vlastníkům, a volitelné pro dům s menším počtem jednotek. SVJ není založeno automaticky ze zákona, ale je vyžadováno jeho „aktivní“ založení a následný zápis do rejstříku. Vznik společenství vlastníků jednotek tedy probíhá dvoufázově (těmito fázemi jsou založení a vznik SVJ).

Aby byli vlastníci jednotek „motivováni“ ke vzniku SVJ, nebude možné až do doby prokázání vzniku SVJ (v obligatorních případech) převádění vlastnických práv k dalším jednotkám. Výhodou vzniku společenství vlastníků jednotek je zejména výhodnější úprava vzájemných vztahů; v případě, že SVJ nevznikne, je totiž nutné řídit se úpravou „běžného“ spoluvlastnictví, která však zejména s přihlédnutím ke způsobu rozhodování není v daném případě zcela vhodná.

SVJ je založeno schválením stanov. Zpravidla k tomuto dojde již v rámci prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Pokud není SVJ založeno ani jedním z těchto dvou způsobů, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas všech vlastníků jednotek.

Stanovy obsahují alespoň:

a)    název obsahující slova „společenství vlastníků jednotek“ a označení domu, pro který společenství vzniklo,

b)    sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě,

c)     členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování,

d)    určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i určení způsobu svolávání, jednání a usnášení se,

e)    určení prvních členů statutárních orgánů,

f)     pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, a

g)    pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Stanovy vyžadují formu veřejné listiny, tedy notářský zápis. Společenství vlastníků jednotek pak vzniká zápisem do obchodního rejstříku.

Náklady spojené se správou

Aby společenství vlastníků jednotek mohlo fakticky vykonávat správu domu a pozemku, musí mít k dispozici určité finanční prostředky. Tyto prostředky získává od vlastníků jednotek formou příspěvků na správu domu. Tyto se pak soustřeďují v tzv. fondu oprav. Pravidla pro stanovení příspěvků na správu domu jsou upravena již ve stanovách SVJ.

Orgány SVJ

Společenství vlastníků jednotek má zpravidla dva orgány, jsou jimi:

a)    shromáždění a

b)    výbor, popř. předseda SVJ.

Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění. Statutárním orgánem je výbor (jakožto orgán kolegiální), ledaže stanovy určí, že je jím předseda SVJ. Dále mohou stanovy určit další libovolné orgány (typicky kontrolní), avšak nesmí jim nikdy svěřit působnost, která náleží shromáždění nebo statutárnímu orgánu.

Výbor SVJ

Výbor SVJ je statutárním orgánem, jehož vznik zákon primárně předpokládá. Je však možné se od této úpravy odchýlit ve prospěch předsedy SVJ. Tato druhá možnost bude pravděpodobně častější právě u SVJ s menším počtem vlastníků jednotek. Do působnosti statutárního orgánu náleží veškerá působnost, která není svěřena zákonem nebo stanovami do působnosti shromáždění, popř. jiného orgánu.

Výbor, popř. předseda SVJ, je orgánem voleným. Hlavním obsahem závazku člena statutárního orgánu vůči právnické osobě je vykonávat volenou funkci s péčí řádného hospodáře, tedy s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Porušením péče řádného hospodáře je též situace, kdy určitá osoba přijme funkci člena orgánu nebo v ní setrvá, byť musí vědět, že na její výkon schopnostmi nebo z jiných důvodů nestačí. Členové statutárního orgánu zastupují SVJ navenek. Jestliže není stanoven jiný způsob jednání (např. že za SVJ podepisují alespoň dva členové výboru společně), jedná každý z členů samostatně. Tento způsob jednání se zapisuje do obchodního rejstříku. Co se týče dalších vnitřních pokynů, tyto nemají účinky vůči třetím osobám, ledaže jim byly známy.

Shromáždění

Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek, přičemž každý z nich má takový počet hlasů, jaký odpovídá velikosti jeho podílu na společných částech. Pokud je někdo vlastníkem jednotky, je automaticky i členem shromáždění. Shromáždění je usnášeníschopné, jestliže jsou přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí je pak vyžadována většina hlasů přítomných, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují počet vyšší. Je-li však vlastníkem jednotky samo SVJ, k jeho hlasům se nepřihlíží.

Statutární orgán má povinnost svolat shromáždění k zasedání tak, aby se konalo alespoň jednou za rok. Statutární orgán je také povinen svolat shromáždění, pokud o to požádají alespoň dva vlastníci, kteří disponují minimálně ¼ všech hlasů, pokud tak neučiní, svolají tito vlastníci shromáždění sami. Před každým zasedáním musí mít jednotliví vlastníci možnost seznámit se se všemi dokumenty, které budou dle pořadu projednávány.

Shromáždění v zásadě rozhoduje o těch nejdůležitějších otázkách, které se týkají společenství vlastníků, např. o změně stanov, změně prohlášení, volbě a odvolání členů volených orgánů, schválení účetní závěrky, schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, rozhodování o členství SVJ v právnické osobě působící v oblasti bydlení atd. Dále uděluje shromáždění předchozí souhlas například k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce. Shromáždění také rozhoduje o záležitostech, které jsou vymezeny ve stanovách, popř. o těch, které si k rozhodnutí samo vyhradí. V případě, že zde existuje důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o této záležitosti rozhodl; v rámci toho může také navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednání podle napadeného rozhodnutí shromáždění. Tento návrh však může podat pouze do 3 měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí shromáždění dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak jeho právo zaniká. Možnost navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl, platí obdobně i pro otázky, které byly shromáždění řádně předloženy, ovšem pro nezpůsobilost usnášet se o nich nebylo rozhodnuto.

Možnost rozhodovat mimo zasedání, a to v následujících dvou případech:

a)    pokud svolané shromáždění nebylo způsobilé se usnášet nebo

b)    pokud to umožňují stanovy.

Dle písmene a) může osoba, která je oprávněna svolat shromáždění, navrhnout do jednoho měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. O jiných záležitostech je možno rozhodovat, pouze pokud to připouští stanovy (písm. b) výše). Návrh rozhodnutí mimo zasedání musí být písemný, obsahovat alespoň návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení, popř. uvedení, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Neurčí-li stanovy lhůtu delší, platí, že lhůta pro vyjádření činí 15 dní ode dne doručení. Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků, pokud stanovy nevyžadují počet vyšší. Pokud má však být přijato rozhodnutí o změně velikosti všech podílů vlastníků na společných částech nebo změně příspěvků na správu domu a pozemku, vyžaduje se pro přijetí souhlas všech vlastníků jednotek.

Zrušení a zánik SVJ

Společenství vlastníků jednotek se zrušuje následujícími dvěma způsoby:

a)    rozhodnutím o zrušení SVJ a

b)    zánikem vlastnického práva ke všem jednotkám v domě.

Zrušit společenství vlastníků jednotek rozhodnutím shromáždění je možno pouze v případě, že bylo SVJ založeno dobrovolně, nebo pokud počet jednotek v domě klesl na méně než pět. V této souvislosti musí vlastníci jednotek zároveň přijmout pravidla pro správu domu a pozemku a pravidla pro stanovení příspěvků na ni, která se uplatní po zániku SVJ. Při zrušení SVJ se neprovádí likvidace, ale práva a povinnosti přechází dnem zániku SVJ na vlastníky jednotek v poměru stanoveném podle podílu každého vlastníka jednotky na společných částech. Toto se bude typicky týkat závazků, které SVJ převzalo například za účelem rekonstrukce domu. Po zrušení SVJ je třeba zajistit ještě výmaz z rejstříku, přičemž k tomuto dni pak dochází k zániku SVJ.

Vloženo/aktualizováno dne 28. 12. 2017

Autor: AK Gürlich & Co.

Další témata právní poradny
Show debug