Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

reklama

Prohlášení vlastníka

Při rozdělení vlastnického práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám je třeba v písemném prohlášení uvést alespoň následující:

a)    údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,

b)    údaje o jednotce, zejména

  1. pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání,
  2. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, a
  3. velikost podílů na společných částech,

c)     jaká věcná a jiná práva a jaké závazky přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich.

Dále je nutno v prohlášení upravit rámcově správu domu s jednotkami. Situace se liší podle počtu jednotek, které vzniknou. Vzhledem k tomu, že společenství vlastníků jednotek (dále také jen jako „SVJ“ nebo „společenství vlastníků“) se povinně zakládá, pokud počet vznikajících jednotek dosáhne alespoň počtu pět, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, je nutno v takovém případě uvést v prohlášení i náležitosti stanov SVJ. Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám SVJ, je nutné v prohlášení určit správce, pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.

K prohlášení se dále přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata určující polohu bytů a společných částí domu spolu s údaji o podlahových plochách bytů.

Dojde-li k zápisu vlastnického práva k jednotkám do katastru nemovitostí, není již možné prohlášení prohlásit za neplatné, ani nelze určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo, jestliže již věcné právo k jednotce nabyla další osoba (odlišná od původního vlastníka nemovitosti, který činil prohlášení). Pokud bude prohlášení neurčité nebo stiženo nějakou vadou (například budou nesprávně vymezeny společné prostory), v prvé řadě by jej měl opravit jeho původce. Pokud však k tomuto nedojde, mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. V případě, že nedojde k nápravě podle předchozích vět, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem.

Pokud však bude určen v prohlášení neurčitě nebo nesprávně podíl vlastníka jednotky na společných částech, k tomuto ustanovení se nepřihlíží a uplatní se pravidlo použitelné pro případ, že není nic jiného stanoveno, tedy poměr velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Vlastníci jednotek mohou samozřejmě prohlášení měnit. Je-li však jednotka zatížena, lze prohlášení změnit jen s předchozím souhlasem osoby oprávněné z věcného práva, které na této jednotce vázne. Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků, kterou následně musí schválit většina, popř. kvalifikovaná většina vlastníků, a to i když nejsou stranami dohody. Jestliže dojde ke změně prohlášení, vyhotoví jeho úplné znění osoba odpovědná za správu domu a bez zbytečného odkladu jej založí do sbírky listin na katastru nemovitostí.

Převod jednotky

Je-li katastrálním úřadem povoleno zavkladování prohlášení vlastníka, dochází k vymezení jednotek v domě, přičemž až k tomuto okamžiku je možné převádět vlastnické právo k takovým jednotkám. V případě převodu jednotky, však dochází i k převodu podílového spoluvlastnictví společných prostor domu a k pozemkům, na nichž se dům nachází.

Převod se realizuje na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, která musí obsahovat označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově, popis bytu nebo nebytového prostoru a jejich příslušenství, určení jejich podlahové plochy a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu podle zákona a to včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv údaji podle katastru nemovitostí, a jaká práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku přecházejí z dosavadního vlastníka domu na vlastníka jednotky.

Závěr

Vyhotovení a prohlášení vlastníka a jeho zavkladování do katastru nemovitostí má své opodstatnění zejména v případech, kdy dům obsahuje více než jednu bytovou, popř. nebytovou jednotku, přičemž je záměrem vlastníka, aby tyto jednotky byly ve vlastnictví různých osob. V takovém případě se pak na základě prohlášení vlastníka vymezí práva a povinnosti vyplývající z vlastnictví jednotky v tomto domě, spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku.

Z právního hlediska je dále možné, aby takový dům připadl do ideálního podílového spoluvlastnictví více vlastníků. Zásadní rozdíl oproti prohlášení vlastníka spočívá v tom, že je-li jednotka v domě vymezena na základě prohlášení vlastníka domu, může vlastník jednotky s touto jednotkou nakládat jako se samostatnou věcí v právním smyslu, např. může ji zcizit, zastavit, apod., přičemž právní úkony takového vlastníka jednotky se vztahují pouze k této jednotce. Naopak v případě podílového spoluvlastnictví celého domu, může sice vlastník nakládat s podílem, který mu náleží, avšak tento podíl není žádným způsobem spjat se žádným konkrétním bytem, popř. nebytovým prostorem, který se nachází v domě, ale se všemi těmito prostory společně, a to do výše spoluvlastnického podílu tohoto vlastníka.

Vloženo/aktualizováno dne 28. 12. 2017

Autor: AK Gürlich & Co.

Další témata právní poradny
Show debug