Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

reklama

Smlouva o dílo na výstavbu domu

Dalším dílčím tématem výkladu je smlouva na výstavbu domu, která bude uzavřena jako smlouva o dílo. Smlouva stanoví vzájemná práva a povinnosti objednatele, tj. budoucího vlastníka, a zhotovitele, tedy nejčastěji stavební společnosti, která bude stavbu realizovat.

Předně je třeba upozornit na fakt, že s ohledem na zásadu superficies solo cedit je výstavba stavby na vlastním pozemku považována pouze za umělý přírůstek pozemku. V případě, že je však vlastník pozemku a budoucí stavby osoba odlišná a jejich vztah je upraven právem stavby, je stavba samozřejmě považovaná za samostatnou věc v právním slova smyslu.

Smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí pro objednatele dílo a objednatel se zavazuje dílo převzít a zaplatit za něj cenu. Dílem pak rozumíme zhotovení určité věci, nespadá-li pod kupní smlouvu, vždy se přitom jedná o zhotovení, údržbu, opravu nebo úpravu stavby nebo její části.

Podstatné náležitosti

Podstatnými náležitostmi smlouvy o dílo jsou:

a)    označení smluvních stran (objednatel a zhotovitel),

b)    specifikace předmětu smlouvy, tedy díla,

c)     závazek zhotovitele provést dílo na svůj náklad a nebezpečí,

d)    závazek objednatele dílo převzít,

e)    závazek objednatele zaplatit cenu,

f)     datum a podpisy stran.

Smlouva o dílo nemusí být uzavřena písemně, a to ani v případě, týká-li se dílo stavby. Přesto lze písemnou formu opět více než doporučit (zhotovení stavby na základě ústní smlouvy se nám jeví spíše nereálné, avšak nikoliv vyloučené). Zhotovuje-li se objednateli stavba na objednávku, nese zhotovitel nebezpečí škody nebo zničení stavby až do jejího předání, ledaže by ke škodě došlo i jinak (např. v důsledku povodně).

Zvláštním případem je situace, kdy zhotovitel při provádění díla zjistí, že zde existuje skrytá překážka provádění díla týkající se místa stavby. V takovém případě je povinen tuto překážku objednateli oznámit a navrhnout mu změnu díla. Pokud se následně strany smlouvy v přiměřené lhůtě nedohodnou na změně smlouvy, má kterákoli ze stran právo od smlouvy odstoupit, přičemž zhotovitel má právo na část ceny díla, které již provedl.

Z hlediska podstatných náležitostí smlouvy o dílo doporučujeme, aby účastníci smlouvy byli co nejdetailněji označeni, a to prostřednictvím co největšího počtu identifikačních údajů. Současně by bylo vhodné uvedené údaje ověřit dle aktuálního výpisu z obchodního rejstříku účastníka smlouvy, čímž minimalizujete riziko pozdějších nejasností. Pokud je zhotovitel díla podnikatelem a objednatel naopak spotřebitelem, jedná se i zde o tzv. spotřebitelskou smlouvu a uplatní se i zde příslušné právní předpisy zaručující spotřebiteli ochranu.

Cena

Cena za provedení díla je zpravidla sjednána ve smlouvě, pokud ne, je třeba poskytnout cenu v místě a čase obvyklou. Cenu je možné stanovit pevnou částkou, podle rozpočtu, odhadem, s odkazem na skutečný rozsah práce nebo odkazem na určitý výpočet, dle kterého může být v den splatnosti přesně určena cena díla.

Jestliže je cena stanovena pouze odhadem a zhotovitel později zjistí, že je nutné cenu podstatně překročit, oznámí to objednateli s odůvodněným určením nové ceny. Toto musí učinit bez zbytečného odkladu, jinak nemá právo na zaplacení rozdílu v ceně. Po oznámení nově určené ceny má objednatel právo od smlouvy odstoupit s tím, že je povinen zaplatit za částečné plnění zhotovitele, pokud z něj má prospěch. Jestliže od smlouvy neodstoupí, platí, že se zvýšením ceny souhlasí. Jestliže je cena určena odkazem na skutečný rozsah práce, vyúčtuje zhotovitel na žádost objednatele dosavadní postup prací, jakož i dosud vynaložené náklady. 

Právo na zaplacení ceny vzniká až po provedení díla (tedy po jeho dokončení a předání). Strany se však mohou dohodnout odlišně, například na zaplacení určité zálohy. Z praktického hlediska doporučujeme, aby se výše ceny stanovená ve smlouvě odvíjela od rozpočtu, kalkulace nákladů. Rozpočet obsahuje popis jednotlivých dílčích úkonů včetně stanovení ceny práce a materiálu. Cena stanovená podle tohoto rozpočtu by se pak neměla v průběhu provádění prací měnit. Je však možné, aby výše ceny byla upravena v návaznosti na tzv. vícepráce.

Provádí-li se dílo po částech nebo vyžaduje-li provedení díla značných nákladů, je účelné ve smlouvě upravit poskytování záloh. Pokud se tedy účastníci na zálohách domluví, je třeba zcela jasně formulovat jejich počet, výši a zejména případné podmínky jejich poskytování tak, aby nedocházelo k nejasnostem. I zálohy je vhodné poskytovat na základě harmonogramu, prostřednictvím kterého lze sledovat ukončování jednotlivých etap výstavby.

Způsob provedení díla

Zhotovitel zpravidla provádí dílo osobně nebo ho nechá provést pod svým dohledem, což ho však nezbavuje odpovědnosti za řádné a včasné provedení díla. Zhotovitel je povinen provést dílo s potřebnou péčí a v ujednaném čase, popř. v době přiměřené povaze díla.

Zhotovitel postupuje při provádění díla samostatně. Příkazy objednatele je vázán pouze, pokud to plyne ze zvyklostí nebo tak bylo ujednáno. Objednatel má právo kontrolovat postup provádění díla. Jestliže zjistí nějaká porušení povinností zhotovitele, může požádat zhotovitele, aby zjednal nápravu. Pokud následně zhotovitel v přiměřené době tomuto požadavku nevyhoví, může objednatel odstoupit od smlouvy, vedl-li by postup zhotovitele nepochybně k podstatnému porušení smlouvy.

Je nutné také vymezit, zda objednatel bude oprávněn vykonat nějaké stavební práce sám na domě na vlastní náklad, přičemž tyto práce nebudou předmětem smlouvy o dílo. Dům však nemusí být zhotovitelem postaven kompletně, ale jen do určitého stupně rozestavěnosti. Je-li to v souladu se záměrem účastníků smlouvy, mělo by vymezení díla obsahovat i takové ujednání. Dále by v rámci vymezení díla měl být určen harmonogram, podle kterého budou jednotlivé dílčí kroky na domě realizovány. Na základě harmonogramu se pak může kontrolovat a sledovat postup výstavby. Harmonogram má vazbu na stavební deník.

Vady díla

Dílo se považuje za vadné, pokud neodpovídá ujednání ve smlouvě. Co se týče převzetí stavby, objednatel nemá právo převzetí odmítnout pouze pro drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují.

Zjevné vady jsou takové, které je objednatel schopen zjistit již při převzetí díla, přičemž je pak rozhodující, zda dílo převezme s výhradami či bez výhrad. Pokud převzal dílo bez výhrad, nemůže mu být později soudem přiznáno právo ze zjevné vady, pokud to zhotovitel namítne.

Co se týká skrytých vad, ty samozřejmě může objednatel objevit až později. Jestliže objednatel zjistí skrytou vadu, je povinen ji bez zbytečného odkladu oznámit zhotoviteli, pokud chce dosáhnout přiznání práva z vadného plnění. Takováto vada však musí být vždy oznámena nejpozději do pěti let od převzetí stavby. Pokud by tato lhůta marně uplynula a zhotovitel toto namítl před soudem, soud by právo z vadného plnění nepřiznal. Tato lhůta nemůže být zkrácena dohodou objednatele a zhotovitele v případě, že je objednatel slabší smluvní stranou (typicky spotřebitelem). O právech objednatele z vadného plnění platí obdobně ustanovení o kupní smlouvě.

Stavební deník

Stavební deník představuje jeden z nástrojů, jejichž prostřednictvím se provádí kontrola v průběhu výstavby. Zhotovitel je povinen při jeho vedení zapisovat průběh stavby a podmínky, za nichž byla stavba prováděna. Do stavebního deníku se dále zaznamenávají i odchylky od projektu a kdo je schválil, jakož i jiné změny. V případném soudním sporu stavební deník nabývá na významu, neboť údaje v něm obsažené mohou sloužit jako důležitý důkazní prostředek. Originál deníku přebírá objednatel od zhotovitele po kolaudaci a dle stavebního zákona je povinen jej uchovávat po dobu deseti let. To má opět svůj význam v případě výskytu tzv. skrytých vad.

Vloženo/aktualizováno dne 28. 12. 2017

Autor: AK Gürlich & Co.

Další témata právní poradny
Show debug