Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

reklama

Použití hypotéky při koupi nemovitosti

Co to je hypotéka?

Hypotéka je z právního pohledu název pro právní institut, a sice úvěrovou smlouvu uzavřenou dle norem občanského práva. Může být zajištěna zástavním právem k nemovitosti. Není rozhodující, zda zastavovaná nemovitost je přímo i předmětem koupě anebo se zastavuje jiná nemovitost (popř. jiné nemovitosti), která slouží k zajištění úvěru použitého na koupi jiné (popř. jiných) nemovitosti.

Zástavní právo

Zástavní právo lze charakterizovat tak, že zástavnímu věřiteli, v našem případě bance poskytující úvěr, vznikne právo domáhat se uspokojení na zastavené věci, pokud dlužník nesplní zajišťovanou pohledávku řádně a včas. Tato práva a povinnosti smluvních stran vznikají na základě zástavní smlouvy, která zpravidla stanoví i bližší práva a povinnosti smluvních stran.

Je třeba zdůraznit, že zástavní právo je spjato s právním životem zajišťované pohledávky. To znamená, že vznik i trvání zástavního práva nerozlučně souvisí se zajišťovanou pohledávkou. Zástavní právo má dvojí funkci, a to funkci zajišťovací - dlužník je motivován, aby jeho věc byla zaplacením závazku zbavena břímě v podobě zástavního práva, a funkci uhrazovací - zástavnímu věřiteli je dána možnost uspokojit se ze zástavy - z výtěžku jejího prodeje, pokud nebude jeho pohledávka za dlužníkem uhrazena.

Zástavní smlouva

Základním požadavkem na zástavní smlouvu je její určitost. Ve smlouvě strany ujednají, co je zástavou a jaký závazek je zástavou zajištěn (s údaji mezi kým byl ujednán, v jaké výši, z jakého právního důvodu a kdy vznikl). Zástava (zastavená věc) musí být určena jednotlivě, popř. jiným způsobem, ale vždy tak, aby bylo možno ji kdykoli v době trvání zástavního práva jednoznačně určit.

Je-li zástavou nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí, vyžaduje se pro zástavní smlouvu písemná forma, přičemž zástavní právo vzniká až zápisem do katastru nemovitostí. V případě nemovitosti, která nepodléhá zápisu do katastru nemovitostí, se pro zástavní smlouvu vyžaduje notářský zápis, přičemž zástavní právo vzniká až zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky (zápis provede bezodkladně notář, který sepsal zástavní smlouvu ve formě notářského zápisu).

Účastníky smlouvy jsou zástavní věřitel - banka poskytující úvěr, a dlužník - zástavce, tedy osoba, která má nějakou nemovitost, kterou může dát do zástavy, a přitom hodlá čerpat úvěr a koupit jinou nemovitost. Je možné, aby zástavu poskytla třetí osoba, pokud zájemce o úvěr žádnou vhodnou nemovitostí nedisponuje.

Současně je možné, aby zástavce převedl zastavenou nemovitost na třetí osobu, která se pak stane zástavcem, neboť nabude do vlastnictví zastavenou nemovitost. Dlužník však bude mít stále povinnost splatit svůj dluh vůči bance.

Zástava 

Co se týče zástavy, může se jednat jen o věc (popř. i spoluvlastnický podíl na věci) za podmínky, že neexistuje překážka, která by zástavci bránila v jejím zcizení.

Poměr mezi výší pohledávky a hodnotou zastavené nemovitosti není dle žádného právního předpisu stanoven. Je tedy věcí zástavního věřitele - banky, aby si ověřila, jakou hodnotu má zastavovaná nemovitost. Banky z tohoto důvodu vyžadují předložení znaleckého posudku, přičemž výše poskytnutého úvěru se zpravidla pohybuje nejvýše okolo 2/3 hodnoty zjištěné ze znaleckého posudku. Zástavce je v tomto případě povinen zdržet se jednání, kterým by mohlo dojít ke zhoršení zástavy a tím újmě zástavního věřitele. Pokud zástava ztratí na ceně a zajištění pohledávky se stane nedostatečným, zástavní věřitel má právo žádat, aby dlužník zajištění doplnil. Pokud tak neučiní, stane se část pohledávky, která není zajištěna zástavním právem, splatnou.

Zajišťovaná pohledávka

Zajišťovanou pohledávkou se rozumí pohledávka vyplývající z úvěrové smlouvy. Je možné, že úvěrová smlouva bude předpokládat více pohledávek, např. pohledávku na koupi nemovitosti a vedle toho další pohledávky vyplývající zejména ze smluvních pokut, kterými jsou zajišťovány povinnosti zástavce ze zástavní smlouvy. Dále je nutné si uvědomit, že k zajišťované pohledávce náleží i příslušenství, tedy úroky.

Výkon zástavního práva

Jestliže zástavní dlužník nesplní svůj dluh včas, nebo jej splní jen částečně, či není-li splněno příslušenství pohledávky, vystupuje do popředí uhrazovací funkce zástavního práva.

Započetí výkonu zástavního práva je věřitel vždy povinen zástavnímu dlužníkovi písemnou formou oznámit, přičemž v tomto oznámení uvede, jakým způsobem se ze zástavy uspokojí. Je-li zástavní právo zapsáno v katastru nemovitostí či rejstříku zástav, zajistí věřitel zápis o započetí výkonu zástavního práva. Po tomto oznámení nesmí zástavní dlužník bez souhlasu zástavního věřitele zástavu zcizit. Pokud však k tomuto dojde v rámci běžného obchodního styku a za předpokladu, že nabyvatel nevěděl a ani nemohl vědět, že k zahájení výkonu zástavního práva došlo, nedotýká se porušení tohoto zákazu práv nabyvatele. V takovém případě by měl věřitel pouze možnost domáhat se náhrady škody na zástavním dlužníkovi, který zákaz zcizení zástavy porušil. Právní jednání, kterým byla zástava převedena na nabyvatele, by však v tomto případě zůstalo v platnosti.

Zástavní věřitel může zpeněžit zástavu nejdříve po uplynutí 30 dnů od oznámení o započetí výkonu zástavního práva.

Po výkonu zástavního práva podá věřitel bez zbytečného odkladu zástavnímu dlužníkovi písemnou zprávu o prodeji zástavy, nákladech na prodej, o výtěžku z prodeje a jeho použití. Přebytek je věřitel povinen dlužníkovi vydat, v případě nedostatku musí dlužník svůj dluh doplatit.

Pokud se k zástavě váže více zástavních práv, je pro určení pořadí rozhodné datum, kdy zástavní právo vzniklo.

Vloženo/aktualizováno dne 28. 12. 2017

Autor: AK Gürlich & Co.

Další témata právní poradny
Show debug