Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

reklama

Kupní smlouva na byt a nebytovou jednotku

Vydělení bytu a nebytové jednotky jako samostatné části domu

Jednotka zahrnuje byt/nebytový prostor jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Bytem rozumíme místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Byt musí být pro bydlení vhodný a zdravotně způsobilý. Definice bytu není vázána na rozhodnutí stavebního úřadu, ale pouze na účel, ke kterému je prostor využíván, a to i v případě, že se bude jednat o nebytový prostor, který je užíván k bydlení.

Kupní smlouva na byt nebo nebytovou jednotku má svá specifika a musí v ní být uvedeny veškeré náležitosti. Tyto náležitosti jsou určeny právními předpisy a vyplývají ze skutečnosti, že byt nebo nebytová jednotka jsou součástí domu. Nestojí samy o sobě jako pozemek nebo dům, nejsou samostatným funkčním celkem, ale jsou pevně zakomponovány a včleněny do domu.

Je třeba podtrhnout, že z toho, že byt a nebytová jednotka jsou součástí domu, vyplývá tento fakt, že jakmile se dům rozdělí na jednotlivé byty, nebytové jednotky a společné části, ke každému jednotlivému bytu a nebytové jednotce bude přidělen spoluvlastnický podíl vlastníka daného bytu nebo nebytové jednotky na společných částech domu o určité velikosti. Velikost spoluvlastnického podílu je určena poměrem podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k podlahové ploše všech bytů a nebytových jednotek v domě.

Pokud pozemek, na kterém je dům umístěn, vlastní stejná osoba jako dům, pak je dům součástí pozemku a vlastnictví k pozemku je převedeno na jednotlivé vlastníky bytů a nebytových jednotek v domě automaticky. V takovém případě každému bytu a nebytové jednotce bude přidělen spoluvlastnický podíl na pozemku, který bude vlastnit vlastník bytu nebo nebytové jednotky. Velikost tohoto podílu na pozemku je vždy stejná jako velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu daného bytu nebo nebytové jednotky.

V každém případě však vlastníci bytů a nebytových jednotek v domě musí mít nějaká užívací práva k pozemku, na kterém je dům postaven, pokud na ně není převedeno přímo vlastnictví k pozemku. Zpravidla se jedná o nájem pozemku nebo dále věcné břemeno užívání.

S výše uvedeným souvisí i to, že z vlastnictví bytu vyplývají pro vlastníka určité závazky týkající se spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku, na kterém dům stojí. Vlastník je zejména povinen přispívat na správu a údržbu společných částí domu a pozemku.

Kupní smlouva na byt

Převod bytové jednotky je klasickou koupí, tedy vztahují se na něj ustanovení o smlouvě kupní, přičemž pouze některé zvláštnosti jsou upraveny zvlášť v rámci úpravy bytového spoluvlastnictví.

V samotné kupní smlouvě na byt musí být vedle náležitostí požadovaných pro kupní smlouvu uvedených i další významné zákonné náležitosti. Především se jedná o označení budovy nebo domu, ve kterém je byt umístěn údaji podle katastrálních předpisů, číslo bytu včetně jeho pojmenování a umístění v domě a popis bytu, jeho příslušenství, jeho podlahová plocha a popis vybavení bytu, který je kupní smlouvou převáděn.

Dále je třeba ve smlouvě určit společné části domu včetně určení, které části jsou společné vlastníkům jen některých bytů, stanovit spoluvlastnický podíl vlastníka bytu na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, či označit pozemek, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných, údaji podle katastrálního zákona.

Při převodu vlastnictví k jednotce je třeba nabyvateli předložit potvrzení osoby odpovědné za správu domu o tom, jaké dluhy na jednotce či pozemku váznou, popř. že tu žádné nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele přejdou, ručí osobě odpovědné za správu domu převodce. Pokud nedojde k předložení potvrzení o dluzích nabyvateli, nejedná se o řádnou nabídku, což má následně vliv i na předkupní právo.

Při prvním převodu bytové jednotky se uplatní předkupní právo ve prospěch nájemce bytu. Předkupní právo se uplatní i v případě nebytového prostoru (např. garáže), jestliže byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Prodávající je povinen nájemci předložit řádnou písemnou nabídku obsahující všechny náležitosti kupní smlouvy. Jestliže nájemce nevyužije nabídku do šesti měsíců, právo zaniká. Předkupní právo se však neuplatní, jestliže je nájemcem právnická osoba. Samozřejmě i zde platí, že pokud bylo předkupní právo porušeno, může se oprávněný na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi za stejných podmínek, za jakých jednotku koupil sám. Pokud však oprávněný této možnosti nevyužije, zůstane mu předkupní právo zachováno

Vloženo/aktualizováno dne 28. 12. 2017

Autor: AK Gürlich & Co.

Další témata právní poradny
Show debug