Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

reklama

Pavel Velebil: Ohlédnutí za pražským trhem s byty

03.01.2017

Domnívám se, že většinu z nás by před rokem, rokem a půl nenapadlo, že v roce 2016 zaznamenáme na pražském rezidenčním trhu tak bouřlivý vývoj. Vždyť ještě v roce 2013 kupující smlouvali, prodávající slevovali, developeři přicházeli na trh s menšími a levnějšími byty.

Kdy vlastně došlo k tomu, že se trend na realitním trhu obrátil? A proč v roce 2016 ceny vystřelily vzhůru?

Může za to ČNB?

Situace na trhu se začala potichu obracet v roce 2014. V době, kdy diskutéři pod články nadále spílali novinářům a naznačovali jejich spojení s „developerskou lobby“ za názor, že ceny bytů jsou již na dně. Přes kritiku, kterou schytala ČNB za razantní intervence z listopadu 2013 vedoucí k poklesu kursu koruny, byl i tento krok jedním z podstatných faktorů obratu.

Čím Česká národní banka trh s byty ovlivnila? Guvernér i viceguvernéři v několika rozhovorech zdůraznili, že cílem devalvace koruny je ukončit deflaci, tedy pokračující pokles cen a zabránit deflační spirále, kdy klesají nejen ceny, ale i objem prodaného a vyrobeného zboží. Na realitním trhu se trend viditelně otočil ve druhé polovině roku 2014, kdy se větší optimismus kupujících spojil s lepší dostupností hypoték. 

Přístupné hypotéky jako zdroj poptávky

Ještě na konci roku 2013 ukazoval index Golem Finance GOFI 85 u hypoték kryjících 85 procent hodnoty nemovitosti průměrný úrok 3,33 procenta. Po celý následující rok úrokové sazby hypotečních úvěrů klesaly a na konci roku 2014 tento index ukázal hodnotu 2,54 procenta. Prémioví klienti v té době již ale byli schopni dosáhnout na sazbu blížící se dvěma procentům. A pokles úrokových sazeb dále pokračoval. Díky snižování úrokových sazeb se zlepšila dostupnost vlastního bydlení zejména pro mladší kupující, kteří používají nízký podíl vlastních zdrojů a významnou část kupní ceny hradí hypotečním úvěrem. Levné hypotéky však nebyly jediným impulsem současného realitního boomu. Lepší dostupnost financování se spojila s odloženou poptávkou z minulých let a celkovým optimismem na realitním trhu. Díky tomu došlo k výraznému nárůstu prodejů i u bytů kupovaných na investici.

Pavel Velebil: Ohlédnutí za pražským trhem s byty

Rezidenční projekt Hvězda, Praha 6

Investice motorem rychlého prodeje menších bytů

Praha je v rámci republiky specifickým realitním trhem. Díky vnitřní migraci (tedy stěhování zejména mladé generace za prací do hlavního města), novému přílivů „expatů“ do České republiky a zvyšující se poptávce mezi studenty se v posledních dvou letech v Praze zvýšily nájmy zejména menších bytů, tedy 1+kk a 2+kk.

V Česku je investice do nemovitostí vnímána jako jedna z nejbezpečnějších. Klesající úroky z vkladů a počínající růst cen bytů vyvolaly v Praze značnou poptávku po bytech na investici.

Středem zájmu investorů se staly projekty navazující na centrum města (jako je Residence Garden Towers společnosti Central Group) a projekty v blízkosti či sousedství metra  - za všechny jmenujme napříkald Rezidenci Waltrovka společnosti Penta, Smart byty Nové Butovice od Trigemy, případně Rezidenci 4U Living společnosti Green Cape International.

Rok 2016 – zrychlení prodejů 

Rok 2016 začal optimisticky. Zatímco úroky hypoték klesaly, platy rostly a nezaměstnanost se snižovala. Zvýšení poptávky avizovaly již objemy prodejů a rezervací v lednu a únoru, tedy v období, které tradičně patří k nejslabším měsícům v roce. Výrazně se zkrátila doba rozhodování zájemců o nové bydlení. Už v roce 2015 developeři avizovali sedm tisíc prodaných bytů. I když je toto číslo výrazně zkresleno tím, že developerská společnost Ekospol do prodejů započítávala i své rezervační smlouvy uzavřené na byty bez územního rozhodnutí, jde o vysoké číslo. Díky tomu se v Praze doprodalo i množství bytových jednotek označovaných jako ležáky. Ty dnes na trhu v podstatě nenajdeme.

V roce 2016 se tak díky rostoucí poptávce, výprodeji bytů z dříve dokončených bytů a nedostatečné nové nabídce začala nabídka nových bytů zužovat. Kombinací těchto tří faktorů začaly v Praze ceny nově stavěných bytů, a v reakci na to i ceny starších bytů, v roce 2016 růst.

Pavel Velebil: Ohlédnutí za pražským trhem s byty

Rezidence 4U Living, Praha 4

Může za růst cen nízká nabídka nových bytů?

Opravdu se v Praze nabídka volných bytů zužuje? Statistiky říkají, že ano. Za první tři čtvrtletí roku 2016 bylo v bytových novostavbách prodáno přibližně 4 800 jednotek. Za stejné období však byla vydána stavební povolení jen na 862 bytů. Rozevírající se nůžky mezi nabídkou a poptávkou jsou tedy zřejmé. I při pohledu na realitní servery je patrné, že nabídka je dnes daleko menší. Zkuste si v širším centru (Praha 4, Praha 5 s vyloučením okrajových sídlišť, Praha 6, Praha 7, Praha 8 - Karlín) najít byt 2+kk do pěti milionů korun. Sami zjistíte, že ani na největším realitním portálu dnes dostatek nabídek tohoto typu nenajdete.  

Co je příčinou tak nízkého počtu nově povolených staveb? Povolovací proces zahrnuje několik postupných etap. U větších projektů se investoři nevyhnou posouzení vlivu na životní prostředí (EIA), následuje územní řízení, jehož výsledkem je tzv. územní rozhodnutí (přesněji „rozhodnutí o umístění stavby“), a následně stavební povolení. Tento proces se dnes v Praze protáhl na šest až osm let. Důvodů je celá řada. Obě strany sporu (tedy protestující veřejnost a developeři) uvádějí řadu protichůdných důvodů. Na jednom z nich se ale patrně shodnou všichni: rozporuplný a zdlouhavý postup stavebních úřadů podporovaný postojem některých radnic (jako např. u Prahy 11), stavících se proti jakékoli nové výstavbě. Důsledkem prodloužení doby získání územního rozhodnutí a stavebního povolení je i růst cen. Nepoměr mezi prodanými a nově zahájenými byty je totiž výrazný.

Česká národní banka – kapitola druhá

Hrozí tedy přehřátí trhu? To ukáže tento rok. Vývoj rezidenčního trhu v roce 2016 však nenechal klidnou Českou národní banku. Ta v průběhu roku 2015 a 2016 vydala několik doporučení týkajících se rizikovosti úvěrů a limitů pro hypotéky s LTV (loan to value) vyšším než 80 procent. Jinými slovy, cílem regulace ČNB je dosáhnout toho, aby banky neposkytovaly hypoteční úvěry ve výši sta procent hodnoty nemovitosti, striktně omezily úvěry nad 90 procent a výrazně snížily počet hypoték v rozmezí 80 až 90 procent hodnoty zastavované nemovitosti. Součástí regulace je i doporučení, aby úvěry na investiční nákupy byly poskytovány do 60 procent (v odůvodněných případech u klientů s historií 70 procent) hodnoty nemovitosti. Tyto kroky samozřejmě mohou ovlivnit koupěschopnou poptávku a vést k ochlazení trhu. Ne všechny komerční banky tento postup ČNB uvítaly. V Parlamentních listech na to přesvědčivým způsobem zareagoval viceguvernér ČNB Vladimír Tomšík.

Kam se bude ubírat trh v roce 2017?

Pravděpodobným scénářem je mírné snížení poptávky a zpomalení tempa růstu cen. Zejména u mladších ročníků může mít omezení poskytování hypoték nad 80 procent hodnoty nemovitosti negativní dopad. Řada domácností kvůli nedostatečným úsporám na pořízení bytu do vlastnictví nedosáhne. Tímto mohou být zasaženy spíš levnější projekty na okraji Prahy, ale ochlazení poptávky může ovlivnit i náladu ostatních kupujících. Jednoduše řečeno – nebudou muset se svým rozhodnutím tak spěchat. Na druhou stranu proti poklesu cen mluví zejména nedostatečný počet zahájených staveb na území hlavního města Prahy.

Autor: Ing. Pavel Velebil, jednatel společnosti TIDE REALITY

Personálie: František Šudřich obchodním ředitelem společnosti Trikaya

23.06.2017

BRNO - Novým obchodním ředitelem brněnské developerské společnosti Trikaya se stal František Šudřich, který ve firmě dosud působil jako marketingový specialista a analytik trhu s nemovitostmi.

celý článek

Uzávěrka dalšího ročníku soutěže Best of Realty - Nejlepší z realit proběhne počátkem září

22.06.2017

Do 19. ročníku vstoupila soutěž „Best of Realty - Nejlepší z realit“, v tuzemsku považovaná za nejprestižnější v oboru. O nominaci na ceněný titul se až do 4. září 2017 mohou ucházet...

celý článek

Pozvánka na výstavu: New Wave. Diplomanti AVU 2017

21.06.2017

PRAHA 7 - Od 24. června do 30. července 2017 probíhá v Národní galerii v Praze - Veletržním paláci výstava prací diplomantů Akademie výtvarných umění. 

celý článek

Zájem o tuzemské nemovitosti stoupá. Zvyšuje se podíl investorů z Číny a Izraele

18.06.2017

Mezi zahraničními investory, poptávajícími rezidenční i komerční nemovitosti, je Česká republika velmi oblíbená. Mezi kupci převládají lidé z Ruska a dalších zemí...

celý článek

V blízkosti Prahy začal vyrůstat rezidenční projekt Oaks Prague

18.06.2017

NEBŘENICE U POPOVIČEK - Po letech příprav začal v červnu v obci Nebřenice nedaleko Prahy vyrůstat nový rezidenční areál. Nese název Oaks Prague a v první etapě nabízí 55 bytů a 30 vil.

celý článek

Ve Slavkově vzniká nový rezidenční komplex

16.06.2017

SLAVKOV - Rezidenční areál nazvaný Kaunicův dvůr vyrůstá na pozemku podél ulice Příční a kopíruje půdorys historického panského dvora, který kdysi na tomto místě stával. Tvoří jej soubor...

celý článek