Kde chci bydlet - Nové byty, rodinné domy

O výběr a koupi nového domova se - s ohledem na nechuť velké části obyvatel České republiky stěhovat se za prací do jiných měst či regionů - zajímáme povětšinou jednou či dvakrát za život. K „rodné hroudě" býváme totiž často připoutáni víc, než si vůbec uvědomujeme a než je nám mnohdy i milé. Opustit místo, kde jsme vyrostli či studovali, pro nás znamená určitý krok do neznáma. A ten dělá rád málokdo.

Koupě bytu či rodinného domu také není levnou záležitostí, často se kvůli tomu zadlužíme na dlouhá léta, ne-li na celý zbytek pracovního života. A tak je jasné, že vybrat si nový domov, který nám a naší rodině bude po dlouhá léta vyhovovat, je krokem víc než závažným. Je tedy dobré vědět, čemu bychom měli při výběru věnovat pozornost.

 Kde začít?

Poté, co jsme se rozhodli pro změnu bydliště, následuje druhé, neméně důležité rozhodnutí. Jedná se o odpověď na otázku, která se jednoduchou jeví pouze na počátku: Jaké bydlení vlastně potřebujeme?

 Je velmi těžké zobecnit, jaký byt je nejlepší. Každý z nás má jiný životní styl, jiné potřeby, někdo žije sám, jiný má nebo plánuje rodinu. A proto se budou zásadním způsobem lišit i naše představy o ideálním bydlení. Je také pochopitelné, že jiné potřeby máme dnes a něco jiného nám bude vyhovovat za deset a více let. Vzhledem k tomu, že bydliště ve většině případů neměním pokaždé s příchodem nové životní situace, je tedy při výběru nového domova třeba myslet dopředu.

 A zase ta lokalita

Někdo může developery a prodejci omílané: lokalita, lokalita, lokalita považovat za klišé. Ale opak je pravdou. Lokalita a s ní související dopravní spojení je to, co většinu kupujících zajímá víceméně na prvním místě. Tedy samozřejmě poté, co si ujasníme, jaká velikost bytu či domu nám bude vyhovovat a jaký finanční obnos jsme ochotni a schopni do nového bydlení vložit.

Volba místa, kde si nový domov pořizujeme (centrum x okraj města), se do značné míry odvíjí i od stavu našeho účtu nebo ochoty banky nám na nové bydlení půjčit. Roli hrají i případná očekávání zhodnocení pořízené nemovitosti.

Při hledání té správné lokality je také dobré přemýšlet o tom, která výpadovka z města nás z domova pokud možno bezproblémově dovede k rodičům či dětem, případně do námi často navštěvovaných výletních a prázdninových míst. Tedy samozřejmě nejsme-li nejsme milovníky pátečních dopravních kolapsů.

 Pro koho?

Rodiny s malými dětmi: Na počátku rozhodování, kde chce mladá rodina žít, může velkou roli sehrát vidina dlouhých procházek s kočárkem a pouštění draků na blízkých svazích. V úvahu však musíme vzít tu skutečnost, že i naše děti vyrostou a víc než pískoviště pod okny a les za humny ocení bezproblémovou dopravní dostupnost základní a umělecké školy či sportovního areálu. Kdo to zažil, ví, jak zatěžující je vozit děti pravidelně autem do školy nebo na každou mimoškolní aktivitu. Z jednoho člena rodiny se pak stává taxikář na plný úvazek.

Svobodní a páry bez dětí: Ve většině případů budou nejspíš toužit po bydlení v „živějším" centru, nebo v jeho těsné blízkosti. Nemusí být po večerech doma s dětmi či složitě zajišťovat jejich hlídání, a tak využijí divadla, kina, sportovní i zábavní centra, restaurace. Nejlépe v docházkové vzdálenosti či lehce dostupné městskou dopravou. V tomto případě je však nutné počítat s tím, že byty v centru jsou cenově nesrovnatelné s byty na okraji města. Také výběr nebývá tak široký.

Manželé, jejichž děti již vylétly z hnízda a oni se chystají na zasloužený odpočinek, se v zásadě dělí na městské typy a ty, kteří „utečou" bydlet za město. Anebo ve městě zůstávají přes zimu a na léto si vyhledají malý letní byt v městečku s přírodou na dosah a veškerou občanskou vybaveností. A to včetně zdravotnických zařízení a dobré dopravní dostupnosti regionálního centra prostředky hromadné dopravy. Ne každý má to štěstí, že může řídit auto až do vysokého věku.

Důvěřuj, ale prověřuj

Při výběru nového domova si také musíme zjistit, zda lokalita či její nejbližší okolí poskytují základní občanskou vybavenost. Nespoléhejme se pouze na reklamní slogany a prezentační materiály prodejců. Koupi bytu či domu nemáme na programu každý den, a proto si najděme čas a zajeďme si obhlídnout místo, kde náš budoucí domov vyrůstá. Nebo již stojí. Bez obchodu se základními potravinami a praktického lékaře se neobejde nikdo z nás. Jezdit pro každou housku a jogurt do sousedního města brzo omrzí. Natož řídit auto v horečkách!

Častým lákadlem mnoha projektů je prostý, ale naštěstí dobře ověřitelný slogan: Velmi dobrá dopravní dostupnost lokality. Není totiž problém si vyzkoušet na vlastní kůži - pokud možno v dopravní špičce - jak rychle se lze dostat do práce nebo do školy. A to jak autem, tak prostředky hromadné dopravy. Kolik přestupů nás čeká? Jezdí vlaky na naší trati víceméně na čas, nebo je půlhodinové zpoždění pravidlem?

Vyplatí se také na příslušném úřadu požádat o nahlédnutí do schváleného územního plánu. Ten nám v mnohém napoví, jakým směrem se v nejbližších letech bude daná obec nebo městská čtvrť rozvíjet, jaký bude osud zatím ještě volných pozemků v okolí. Pokud se mají zastavět, bude se jednat o smíšenou oblast, kde se bude dařit i podnikání, nebo je tato lokalita určená pouze pro bydlení? Nechystá se v okolí například stavba dálničního obchvatu, která nám bude trnem v oku? A uvědomme si také, že i v již schváleném územním plánu může v horizontu několika let dojít ke změně.

Při výběru místa musíme brát v úvahu i námi požadovanou míru klidu, bezpečnost lokality a jejího okolí. A to jak z hlediska velkého dopravního ruchu či naopak odlehlosti místa. To se zpočátku může jevit výhodou, ale koho by lákalo chodit po setmění uličkami obklopenými temnými zákoutími. Zejména ženy a děti jsou v tomto ohledu velmi zranitelné.

V době, kdy velká část populace trpí nejrůznějšími alergiemi, je důležité si také zjistit, jaký je v dané lokalitě obvyklý stav ovzduší. Máme-li doma těžkého alergika na pyly, je nabíledni, že sousedství byť půvabného sadu či velké louky se vzrostlými břízami pro něho nejspíš nebude to pravé.

Jak velký byt koupit?

Dalším parametrem při výběru nového domova je volba jeho velikosti. O tom vypovídá počet pokojů, či ještě lépe celková výměra obytné plochy bytové jednotky uváděná v metrech čtverečních. Za minimální domov pro čtyřčlennou rodinu lze ve standardních podmínkách považovat byt ve velikostní kategorii 3+kk o cca 65 metrech čtverečních. Za příjemný byt pro čtyři osoby lze označit byt 4+kk se dvěma koupelnami, samostatnou toaletou a minimální plochou 100 metrů čtverečních. Čtyři nároční však samozřejmě užijí i bytovou jednotku 5+kk či 5+1 (a více) s plochou i 150 až 200 metrů čtverečních. Prostorná terasa bývá nezbytností.

Před konečným rozhodnutím, jak velký obytný prostor si pořídíme, si tedy pokusme nejprve představit, kolik pokojů budeme skutečně potřebovat. Odpovězme si na otázky typu: Opravdu obětuji jeden samostatný pokoj pouze pro pracovnu? Které úložné prostory a které věci skutečně nutně potřebuji/potřebujeme? Musím/e mít samostatnou šatnu, nebo si pořídím/e vestavěné skříně? Stačí mi/nám každé ráno pouze jedna koupelna, a to ještě dohromady s jediným WC v bytě? Budu/budeme návštěvám rozkládat pohovku v obývacím pokoji? A jistě vám teď na mysl přicházejí další a další všetečné otázky.

Pokud máme v otázce velikosti bytu v podstatě jasno, musíme následně porovnat své požadavky a finanční možnosti s odpovídající nabídkou bytů dané velikosti v námi preferované lokalitě. Pokud se naše poptávka neprotne s odpovídající nabídkou, je třeba zvážit, zda se v zájmu většího obytného prostoru nesoustředíme na jinou, finančně méně nákladnou lokalitu. Trváme-li na již vybraném místě a projektu, nezbude nám nic jiného, než své představy o velikosti nového domova přehodnotit.

Při výběru nového bytu v bytovém domě je také třeba si uvědomit, že s velikostí obývané bytové jednotky rostou provozní náklady. Součástí bytu je totiž i podíl na společných částech bytového domu. Výše podílu pak určuje podíl majitele bytu na nákladech na správu, údržbu a opravy.  Čím větší je tedy byt, tím větší jsou příspěvky do fondu oprav, na úhradu provozu a úklidu společných prostor a údržby zeleně patřící k domu.

Orientace a typ bytové jednotky

Lokalitu, projekt i velikost bytu jsme si již vybrali. Nyní nás čeká výběr konkrétního bytu v rámci daného projektu.

Vybírat si můžeme z bytů s různými dispozicemi. Základem je orientace bytové jednotky vůči světovým stranám. Ovšem i zde záleží na našich představách. Tradičně bývá ložnice obrácená k východu, obývací pokoj na jih a západ, terasa na jih. Pokud však dáváme v létě přednost stínu a chladnějším místnostem a nechceme kvůli tomu investovat do klimatizace, jistě se nebudeme bránit severním a západním stranám. Na terase obrácené na jihozápad se v horkých letních měsících často nedá téměř vydržet.

V nabídce developerů najdeme nejčastěji bytové jednotky s dvěma hlavními dispozičními směry: prostorově otevřené lofty a uzavřené dispozice (standardní byty či mezonety = byty ve dvou podlažích). Tradičních bytů je pochopitelně v nabídce nejvíc, ale neotřelé loftové bydlení dnes již není výjimkou. Při výběru tak záleží jen na nás, ke kterému životnímu stylu se přikláníme. Opět je ale třeba jedním dechem dodat, že velký vliv na volbu, zda koupit loft, nebo klasický byt, bude mít existence dětí v rodině. Život s malými dětmi ve zvukově i vizuálně otevřeném prostoru (loftu) nebývá bezproblémový.

Zejména u nabídek nových bytů platí pravidlo: čím vyšší podlaží, tím vyšší cena. Nejvyšší podlaží většinou sázejí na pěkný výhled z prostorné terasy a více soukromí - na terasu a do bytu vidí díky umístění minimum lidí.  Za takto situovanou bytovou jednotku však ve většině případů zaplatíme i vyšší cenu.

Dáváme-li přednost nižším patrům a naopak zvažujeme koupi bytu v přízemí, tedy v prvním nadzemním podlaží, musíme si v první řadě prověřit, jak je zajištěna jeho bezpečnost a zda je alespoň minimálně zachováno naše soukromí.

Oblíbené jsou byty, které mají soukromé předzahrádky. Ty kompenzují jejich přízemní polohu a často i zvyšují hodnotu bytů - přibližují je totiž k bydlení v rodinném domku se zahrádkou. Je však třeba si uvědomit, že nad námi vždycky někdo bydlí, nahlíží k nám (byť nechtěně) a v horším případě nám na pozemek zahazuje nedopalky či jiný odpad. Kupujeme-li takový byt v zimě a v těsné blízkosti zahrádky a našich oken je sousedova zahrada se vzrostlými listnatými stromy, nesmí nás překvapit, že s příchodem jara se příděl světla pronikající do našeho bytu a na pozemek sníží. A listí, které se k nám na podzim zatoulá z vedlejší zahrady, také nebývá vítaným hostem. I když nám práce není cizí a přírodu milujeme, časem se nám tenhle nekončený se boj se spadanými plody a tlejícím listím může zprotivit.

Dnešní doba s sebou přinesla i zvýšenou oblibu balkonů a teras; ty se také samozřejmě promítají do konečné ceny bytu.  Ačkoli si zpočátku plánujeme, jak budeme venkovních prostor využívat, praxe může být nakonec jiná. Ve skutečnosti zde trávíme mnohem méně času, než jsme si původně představovali. Pokud za každou cenu chceme byt s balkonem, musíme si změřit, zda je dostatečně široký, aby se sem pohodlně vešel alespoň malý stůl se dvěma až čtyřmi stohovatelnými židlemi. Pokud ne, balkon se v lepším případě stane útočištěm květin, v horším kuřárnou či sušárnou, a v nejhorším skladištěm nepotřebných věcí. Zvenčí je pak pohled na bytové domy s podobně využívanými balkony více než žalostný. 

Základní pravidlo: v noci klid, ve dne živo

Samotný návrh dispozice bytu by měl v zásadě řešit a rozdělovat byt na klidovou noční zónu (ložnice) a pobytovou, tedy rušnou denní zónu (kuchyně, obývací pokoj). Tyto zóny by se pokud možno neměly navzájem rušit. Někdy jde toto pravidlo aplikovat snáze, někdy hůř. V některých případech pak vůbec. Je-li obývací pokoj zároveň kuchyní, ložnicí i dětským pokojem, platí jediné: ohleduplnost všech obyvatel.

Kuchyni či kuchyňský kout najdeme v každém, i sebemenším bytě. Než se ale pustíme do vybírání kuchyňské linky, spotřebičů, světel a nábytku, je dobré si všechno předem v klidu vyměřit a rozmyslet. Díky tomu máme šanci vyvarovat se při zařizování kuchyně nejčastějších chyb. A které to jsou?

Většinou již od počátku máme jasnou představu o tom, která místnost/kout je kuchyni vyčleněn. Máme tedy šanci si s dostatečným předstihem promyslet její co nejpřesnější návrh. Je dobré, aby velikost pracovní plochy odpovídala potřebám kuchaře/řky, umístění dřezu bylo ergonomické. Dobře zvažte i rozmístění osvětlení, typy, množství a umístění spotřebičů. Základem bývá trouba  - často i mikrovlnná, dále myčka, digestoř, nejrůznější kuchyňští pomocníci a někdy i pračka. S tím úzce souvisí umístění všech příslušných rozvodů, elektrických zásuvek. Pokud ještě nemáme myčku, stejně je dobré připravit si pro ni na vhodném místě všechny potřebné instalace.Časem si na svoji prozíravost vzpomeneme.

Častou chybou bývá špatné, respektive nedostatečné osvětlení pracovní plochy. Nestačí totiž jen centrální osvětlení místnosti a jedno světýlko nad linkou. Nejen při manipulaci s noži je pořádné osvětlení pracovní linky neocenitelné. Častým nedostatkem kuchyní bývá i malý počet elektrických zásuvek, které pak suplují rozdvojky a prodlužovačky. Kromě toho, že nejsou příliš estetické, je diskutabilní i jejich bezpečnost. Většině rodin také nestačí pro uchovávání potravin pouze lednička. Při plánování kuchyně tudíž nesmíme zapomenout na suché a tmavé úložné prostory alespoň pro základní potraviny

Dnes jsou trendem kuchyně propojené s jídelnou a obývacím pokojem. Najdeme je prakticky ve všech novostavbách, a to jak v bytových, tak rodinných domech. Přijdeme-li však ke stavbě bytového či rodinného domu včas, máme možnost se zamyslet nad tím, zda opravdu chceme mít kuchyni a jídelnu propojenou s obývacím pokojem. Ne pro každou rodinu je totiž toto řešení zcela ideální. Pokud nechceme, aby ten, kdo vaří, byl navždy odříznut od dění v pokoji, můžeme problém vyřešit například zasouvacími skleněnými dveřmi. Jsou-li otevřeny, nikde se nepletou.

Zkusme si také dopředu dobře promyslet, které věci, kolik a kde budeme v bytě skladovat. Úložných prostor bývá často velmi málo, navíc vhodně koncipovaná šatna ušetří náš obývák či ložnici neforemných skříní.

Velmi častou chybou bývají malé vstupní prostory - haly či předsíně. Nejenom, že zde vítáme či vyprovázíme hosty, ale také tu potřebujeme odložit a usušit kabáty, bundy, boty, čepice, šály, rukavice, deštníky. Ve sportovně založených rodinách k tomu při nedostatku jiných prostor v sezóně přibudou kolečkové či zimní brusle, boty na běžky či sjezdovky, helmy a někdy i kola. Stejně jako v případě kuchyně je proto dobré postupovat při rozvržení vstupních prostor podle zlatého pravidla: Dvakrát měř a jednou řež.

Při zařizování vstupní haly bychom měli pamatovat nejenom na praktičnost, ale i na to, že tento prostor bývá i naší vizitkou.  Návštěvy, které přišly jen „na skok", nebo listonoš se většinou do dalších místností nedostanou. Určitě bychom ale nechtěli, aby od nás odcházeli s poněkud smíšenými pocity.

Kde hledat pomoc?

Nevhodná dispozice bytové jednotky samozřejmě nemusí být konečná, dá se změnit. Zejména na počátku výstavby bytu či domu to jde lépe a nepříliš nákladně, později s sebou změna přináší velký nepořádek a vyšší finanční náklady.

Poraďte se včas - nejlépe s bytovým architektem - o možnostech změn či stavebních úprav, zohledňujících vaše nároky a požadavky.

U starších bytů to samozřejmě představuje souhlas majitele a jednání na stavebním úřadu, u nových bytů tuto možnost zajišťují klientské změny. Před zahájením stavby vnitřních příček bytu bývají dispoziční změny často zdarma, protože pro investora znamenají jen minimální vícenáklady. Vždy stojí za to se tedy developera/prodejce včas zeptat, do kdy a o které změny je možné zažádat. Které změny jsou bezplatné - a za jakých podmínek, a které úpravy jsou již zpoplatněny. A jistě není třeba dodávat, že požadovat informace o ceně není projev harpagonství, ale nutnost.

Jana Hrabětová, Kde Chci Bydlet.cz